Sanatoria paesaggistica, ridotto divieto totale per aumento volume o superfici con Salva Casa • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

29/12/2025
Compatibilità paesaggistica
29/12/2025

L’emanazione della legge n. 105/2024 ha portato a creare due distinti regimi e procedure di Accertamento di compatibilità paesaggistica, situati rispettivamente:

regime ordinario (e residuale), all’interno dell’articolo 167, comma 4, del Codice del Paesaggio D.Lgs. 42/2004, rimasto tassativamente escluso per illeciti comportanti creazione o aumento di volume e superficie utile;
regime speciale semplificato, all’interno dell’articolo 36-bis, comma 4, del testo unico edilizia D.P.R. 380/2001, ammissibile anche per illeciti comportanti creazione o aumento di volume e superficie utile. Resta tuttavia obbligatorio l’ottenimento di duplice parere favorevole alla richiesta di accertamento di compatibilità paesaggistica, da parte dell’ente procedente (regione, o ente subdelegato) e dalla Soprintendenza;

Le due distinte procedure di accertamento di compatibilità paesaggistica non sono applicabili a qualsiasi illecito di natura edilizia, in quanto l’assetto disposto proprio dal D.L. 69/2024 prevede diversità di procedimenti di “sanatoria paesaggistica” in funzione dell’illecito edilizio. Per essere più sintetici, si propone la seguente tabella:

Accertamento di compatibilità paesaggistica art. 36-bis DPR 380/2001
(con creazione/aumento di volume e/o superficie utile)

– Assenza o difformità SCIA ordinaria di cui all’articolo 37 comma 1 DPR 380/01, cioè interventi edilizi di cui all’articolo 22, commi 1 e 2 TUE (N.B: si segnalano sentenze che escludono qualsiasi parziali difformità in variante al Permesso di costruire);
– Parziali difformità al Permesso di costruire o alla SCIA alternativa di costruire, di cui all’articolo 34, comma 1, TUE;
– Variazioni essenziali rispetto al progetto approvato con Permesso di costruire o alla SCIA alternativa, di cui all’articolo 32, comma 1, TUE;
– SCIA per mancate varianti a licenze rilasciate ante L. 10/1977, per espresso richiamo dell’articolo 34-ter, comma 3, TUE:

Accertamento di compatibilità paesaggistica art. 167 D.Lgs. 42/2004
(senza aumento/creazione di volume e/o superficie utile)

Tutti gli illeciti edilizi diversi da quelli descritti nell’articolo 36-bis DPR 380/2001 (e perfino quelli rientranti in CILA, per assurdo).

La legge “Salva Casa” n. 105/2024 ha ridotto totale divieto automatico per sanatorie paesaggistiche

Per quasi due decenni (cioè con l’aggravamento repressivo avvenuto con D.Lgs. 157/2006) è stato vietato di base l’accertamento di compatibilità paesaggistica per illeciti edilizie, effettuati su immobili o beni sottoposti a vincolo paesaggistico, qualora comportanti creazione o modifiche incrementali di volumetria o superficie utile, a prescindere dalla categoria di abuso edilizio. Con la conversione in legge del D.L. 69/2024 questo divieto generalizzato e automatico non è stato eliminato del tutto, ma soltanto ridotto: l’esclusione dalla sanabilità paesaggistica, e di conseguenza a cascata per la sanabilità edilizia, è rimasta applicata agli abusi primari, ossia quelli effettuati in assenza o totale difformità dal permesso di costruire e SCIA alternativa al permesso, di cui agli articoli 36 D.P.R. 380/2001. Tra l’altro, una sentenza ha già affermato che una Soprintendenza non possa rideterminare nell’articolo 36 TUE una istanza di accertamento di compatibilità già qualificata ai sensi dell’articolo 36-bis TUE (potere spettante invece al Comune). La giurisprudenza amministrativa ha iniziato ad esprimersi sulle casistiche in cui un ufficio ministeriale periferico faccia opposizione sull’istanza di accertamento di compatibilità paesaggistica per abusi edilizi inquadrati all’interno dell’articolo 36-bis TUE.

A proposito, seguimi dal canale WhatsApp!

Ad esempio, la sentenza del T.A.R. Campania, Salerno, n. 2095/2025, ha esaminato una fattispecie di parere contrario espresso dall’autorità statale (soprintendenza), ritenendo l’atto vincolato dal divieto assoluto previsto dall’art. 167, comma 4, lett. a), del D.Lgs. 42/2004, in quanto secondo tale norma, non è possibile sanare interventi che abbiano determinato la creazione di superfici utili o volumi. Nella fattispecie, vi era stato un lievissima divergenza tecnica comportante aumento volumetrico di 7,5 metri cubi sul fabbricato rurale, rispetto ad un permesso di costruire rilasciato, necessaria per realizzare il tetto con una pendenza funzionalmente adeguata, in ossequio alle stesse prescrizioni precedentemente impartite dalla Soprintendenza. Il Tribunale ha accolto il ricorso del soggetto richiedente la regolarizzazione, ritenendo superato il rigido automatismo applicato dalla Soprintendenza sulla base delle seguenti argomentazioni:

Coordinamento normativo con la legge “Salva Casa”: il divieto di sanatoria ex art. 167 del D.Lgs. 42/2004 deve oggi essere coordinato con l’art. 36-bis del d.p.r. 380/2001.
Ammissibilità della sanatoria incidente su volumi e superfici: l’articolo 36-bis del T.U.E. non esclude l’autorizzazione paesaggistica in sanatoria per interventi che abbiano determinato un aumento di volumi o superfici, purché si tratti di illecito rientrante all’interno dell’articolo 36-bis e che l’autorità preposta al vincolo, assieme all’ente procedente al rilascio, ne accertino la compatibilità nel merito;

Le conclusioni della sentenza del TAR hanno stabilito che:

Non sussiste un divieto assoluto di sanatoria paesaggistica se l’intervento rientra nelle fattispecie di parziale difformità contemplate dall’art. 36-bis del d.p.r. 380/2001.
La Soprintendenza ha l’obbligo di esprimere una valutazione di merito sulla compatibilità paesaggistica dell’opera, senza trincerarsi dietro preclusioni legislative ormai coordinate con il nuovo quadro normativo edilizio modificato dalla L. 105/2024.

Opere effettuate in assenza o difformità da CILA su immobili in vincolo paesaggistico: quale accertamento di compatibilità paesaggistica applicare?

Si tratta di un bel rebus: è fuori discussione che il procedimento speciale di Accertamento di compatibilità paesaggistica, di cui all’articolo 36-bis, quarto comma, del D.P.R. 380/2001, si applica in senso letterale agli illeciti edilizi ivi contemplati, dove si collocano le irregolarità edilizie di livello inferiore ad esso, ossia quelli effettuati in assenza o difformità dalla Comunicazione Inizio Lavori Asseverata (CILA) ex articolo 6-bis D.P.R. 380/01? Se l’accertamento di compatibilità paesaggistica ordinario, di cui all’articolo 167 del Codice del Paesaggio, costituisce la regola generale da cui sottrarre solamente gli illeciti disciplinati dall’articolo 36-bis, esso assume anche valore residuale per tutti gli illeciti edilizi diversi dalla previsione speciale. Si arriva così ad un nuovo paradosso: nell’accertamento di compatibilità paesaggistica “rigido” (art. 167) vi rientrano gli illeciti edilizi primari (assenza o difformità dal permesso di costruire), ma si è creato un nuovo regime residuale implicito per tutti gli illeciti edilizi diversi dall’articolo 36-bis, e pertanto assorbente al suo interno quelli qualificabili:

abusi primari, compiuti in assenza o totale difformità dal Permesso/SCIA alternativa (articolo 36 TUE);
irregolarità minori, effettate in assenza o difformità da CILA (art. 6-bis TUE)
edilizia libera, comunque soggetti ad autorizzazione paesaggistica (art. 6 TUE, norme regionali e Glossario edilizia libera);

Considerata la rigidezza del sistema normativa, purtroppo è difficile sostenere col buon senso il rinvio delle ultime due categorie di irregolarità edilizie alla procedura speciale e semplificata di Accertamento di compatibilità paesaggistica ex articolo 36-bis TUE. Il legislatore prima di fare o riformare le norme, dovrebbe controllare le tabelline (procedurali), come erano fatte nell’Allegato A dell’ormai dimenticato D.Lgs. 222/2016.