Sanatoria immobili assoggettati a vincolo paesaggistico sopravvenuto all'illecito edilizio • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

23/01/2026
Compatibilità paesaggistica

Consiglio di Stato conferma l’orientamento che esclude l’illecito paesaggistico qualora realizzato ante vincolo, restando da valutare la compatibilità postuma. Partiamo da un esempio ricorrente di abuso edilizio compiuto in epoca antecedente all’entrata in vigore del D.Lgs. 42/2004 (Codice Beni culturali e Paesaggio), ossia quando l’illecito paesaggistico non era stato codificato per come è vigente oggi; in passato gli illeciti edilizi effettuati su immobili sottoposti a vincolo omologhi erano disciplinati e sanzionati dalle norme del D.Lgs. 490/1999 e prima ancora dalla L. 1497/1939, un regime diverso e non più vigente per avvenuta abrogazione col D.Lgs. 42/2004. Si riprende quanto già esaminato in un precedente approfondimento sul blog.

Come qualificare oggi un illecito compiuto su un immobile vincolato a livello paesaggistico qualora realizzato antecedentemente alla norma che oggi lo sanziona e reprime?

Dopo anni di dibattimento giurisprudenziale, il Consiglio di Stato si è orientato ad applicare interpretazione più favorevole per il cittadino che intende regolarizzare l’immobile. Infatti, si erano formati due scenari interpretativi diversi:

Applicare il più severo regime repressivo sanzionatorio per gli illeciti compiuti in qualsiasi epoca, anche precedentemente all’istituzione del nuovo reato paesaggistico disciplinato dagli articoli 167 e 181 del D.Lgs. 42/2004;
Prevedere un regime attenuato per abusi paesaggistici compiuti ante D.Lgs. 42/2004, escludendoli dal regime più severo per alcuni profili, mantenendo l’obbligo di valutazione di compatibilità postuma dell’opera;

La giurisprudenza del Consiglio di Stato ha ribadito il principio secondo il quale, «se è vero che il vincolo sopravvenuto non può operare in via retroattiva, lo stesso non può neppure restare senza conseguenze sul piano giuridico, dovendosi ritenere sussistente l’onere di acquisire il parere dell’autorità preposta alla tutela del vincolo in ordine alla assentibilità della sanatoria delle opere abusivamente realizzate in precedenza alla sua apposizione» (tra le tante Cons. di Stato n. 7754/2025, n. 3047/2024, n. 2307/2023, n. 6671/2022, n. 3603/2017, n. 2297/2015).

Se da una parte è vero che l’inasprimento delle norme sanzionatorie e repressive paesaggistiche non può trovare applicazione retroattiva per illeciti effettuati prima della sua entrata in vigore (D.Lgs. 42/2004), è pur vero che la permanenza dell’opera abusiva non può rimanere impunita. Il Consiglio di Stato ha infatti confermato che il vincolo paesaggistico sopravvenuto, anche nell’ambito delle sanatorie edilizie, è necessario comunque l’ottenimento del parere favorevole di compatibilità paesaggistica:

10.3. Ciò in quanto, sulla base del principio tempus regit actum, rileva il complessivo regime giuridico dell’area alla data di emanazione del provvedimento conclusivo del procedimento, sicché la sopravvenienza del vincolo, rispetto all’edificazione delle opere, osta al rilascio del titolo non solo per le molteplici previsioni delle varie leggi condonistiche, ma anche in riferimento alla generale disciplina del permesso in sanatoria di cui all’art. 36 del d.P.R. n. 380 del 2001.
10.4. Non a caso questo Consiglio, respingendo censura analoga a quella proposta, nel presente giudizio, che fa leva sulla violazione del principio della c.d. doppia conformità di cui all’art. 36 del d.P.R. n. 380 del 2001, ha sancito, espressamente, che «contrariamente a quanto asserito dall’appellante non basta, pertanto, in caso di vincolo sopravvenuto all’esecuzione dell’opera abusiva, la c.d. doppia conformità urbanistica dell’immobile, in quanto indipendentemente dal fatto che l’abuso risulti sanabile dal punto di vista edilizio, la sanatoria potrà essere concessa solo nel caso in cui i lavori eseguiti siano ritenuti compatibili con l’interesse paesistico tutelato» (Cons. St., sez. VI, 28 luglio 2022, n. 6671).
10.5. E pertanto correttamente l’amministrazione comunale ha tenuto conto, in ossequio a tali consolidati principi, del vincolo paesaggistico sopravvenuto anche in presenza di istanza proposta ai sensi dell’art. 36 del d.P.R. n. 380 del 2001, non potendo considerarsi irrilevante o indifferente, tamquam si non esset, per l’amministrazione preposta al governo del territorio, il sopraggiungere di un vincolo paesaggistico incompatibile con l’opera, anche se all’epoca in cui fu realizzata tale vincolo non sussisteva.
10.6. Né è condivisile eccepire, come fa l’appellante, che di tale sopravvenienza non dovrebbe tenersi conto perché, in conseguenza dell’annullamento disposto da questo Consiglio di Stato con la sentenza n. 1909 del 2013, la valutazione dovrebbe compiersi ex tunc, ora per allora, sulla base del regime giuridico vigente nel 2005.

Sull’argomento si era già espressa anche la Corte Costituzionale con sentenza n. 75/2022, affermando che per gli illeciti paesaggistici ex ante D.Lgs. 42/2004 il procedimento di regolarizzazione dovesse essere ricondotto all’autorizzazione paesaggistica tardiva, anziché la rigida procedura dell’articolo 167 del Codice.

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare CONTATTI E CONSULENZE

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