Sanatoria edilizia condizionata: il Comune deve valutare il progetto di riduzione dell’abuso

Non è consentito regolarizzare qualsiasi abuso mediante opere future, tuttavia, per abusi edilizi minori l’articolo 36-bis del D.P.R. 380/2001 permette di subordinare il permesso in sanatoria (o la SCIA in sanatoria) alla realizzazione di determinati interventi, quali la rimozione delle parti che non possono essere sanate o l’adeguamento di alcune parti ai fini della sicurezza.

Il punto va distinto dalla tradizionale procedura di accertamento di conformità disciplinata dall’articolo 36, nella quale la giurisprudenza aveva generalmente escluso il rilascio di titoli subordinati a opere ancora da eseguire. Con la nuova disciplina, il Comune deve invece valutare concretamente il progetto di adeguamento presentato dal proprietario. Il TAR Campania, Salerno, con la sentenza n. 1355/2026, ha affrontato proprio questa distinzione, senza però riconoscere automaticamente la sanabilità dell’intervento. Sull’argomento lo stesso TAR Campania si era già espresso favorevolmente con precedente pronuncia.

Punti chiave

1. Il Comune deve esaminare il progetto con cui il richiedente propone di eliminare o ridurre le parti non sanabili.
2. La sanatoria edilizia “minore” ex art. 36-bis può essere subordinata all’esecuzione di opere di ripristino, adeguamento o rimozione.

Il caso: una tettoia più ampia rispetto a quella condonata

La controversia ha riguardato una tettoia per la quale era stato inizialmente rilasciato un titolo in condono. Tale titolo era stato successivamente rimosso perché l’opera effettivamente realizzata presentava dimensioni superiori rispetto a quelle rappresentate nella domanda originaria.

Il proprietario aveva quindi presentato una nuova SCIA in sanatoria ai sensi dell’articolo 36-bis del D.P.R. 380/2001, proponendo la sostituzione della struttura esistente con una tettoia di dimensioni più ridotte. L’obiettivo progettuale era eliminare la parte incompatibile con la disciplina urbanistica e con le distanze applicabili.

La SCIA non mirava quindi a conservare integralmente l’opera abusiva, ma a regolarizzare soltanto la parte ritenuta compatibile, previa riduzione o sostituzione della struttura. Il Comune aveva però respinto l’istanza, sostenendo, tra l’altro, che:

• la pratica sarebbe stata presentata formalmente come SCIA ordinaria;
• la tettoia esistente non rispettava le distanze urbanistiche;
• il progetto comportava la realizzazione di un organismo diverso;
• l’ordinanza di demolizione avrebbe dovuto essere eseguita preventivamente;
• l’intervento sarebbe stato riconducibile all’articolo 36 e non all’articolo 36-bis.

La sanatoria condizionata prevista dall’articolo 36-bis

Per comprendere meglio la fattispecie, occorre riepilogare il perimetro delle opere eseguibili durante il percorso di regolarizzazione ammesso dall’articolo 36-bis DPR 380/2001. La disposizione consente allo Sportello unico di subordinare il rilascio del permesso in sanatoria alla preventiva realizzazione degli interventi necessari per:

1. assicurare il rispetto della normativa tecnica di settore relativa alla sicurezza;
2. rimuovere le opere che non possono essere sanate, in quanto non rispettose dei requisiti di doppia conformità ordinaria o rigida;

Per le SCIA in sanatoria, le misure da eseguire vengono invece individuate secondo il meccanismo previsto dall’articolo 19, comma 3, della legge n. 241/1990. La conformità può quindi essere valutata in senso posteriore, cioè considerando anche gli interventi di adeguamento e rimozione indicati nel progetto di sanatoria.

Questo non significa che un’opera interamente incompatibile possa essere trasformata liberamente fino a renderla assentibile. Significa, più limitatamente, che la presenza di una porzione non sanabile non determina necessariamente il rigetto dell’intera domanda quando sia possibile separarla ed eliminarla nell’ambito del procedimento. Non sono quindi ammessi stravolgimenti sostanziali dell’organismo edilizio.

Il progetto può essere presentato dal proprietario

Secondo il TAR, il dato letterale dell’articolo 36-bis non impedisce al privato di allegare direttamente alla domanda un progetto che preveda l’eliminazione delle opere non sanabili; nel caso esaminato, il proprietario aveva proposto di sostituire la tettoia esistente con una struttura più piccola, destinata a rispettare le prescrizioni comunali e le distanze. Il Comune avrebbe dovuto verificare tecnicamente tale soluzione e, se necessario, prescrivere ulteriori misure.

La sanatoria condizionata non presuppone necessariamente che sia il Comune a concepire per primo gli interventi di adeguamento: essi possono essere già proposti e illustrati nella domanda del privato. Rimane però necessario che il progetto sia tecnicamente definito, realizzabile e compatibile con gli strumenti urbanistici e con le normative di settore. Attualmente, la possibilità di effettuare la sanatoria edilizia condizionata non è prevista per gli abusi edilizi rientranti nell’articolo 36 D.P.R. 380/2001.

Il Comune deve svolgere una vera istruttoria sulle opere condizionate

Non basta richiamare l’abusività dell’opera esistente

Il Comune aveva insistito sull’abusività della tettoia nella configurazione esistente, senza valutare adeguatamente l’assetto che sarebbe risultato dopo gli interventi proposti dal committente fin dal deposito della SCIA in sanatoria. Per il TAR, tale impostazione avrebbe finito per svuotare di significato la nuova procedura di sanatoria condizionata introdotta dall’articolo 36-bis. Più dettagliatamente, l’oggetto dell’istruttoria non può limitarsi all’opera abusiva nello stato attuale, ma deve comprendere anche il risultato conseguibile attraverso le opere condizionanti previste dalla domanda. In questi casi, l’Amministrazione dovrebbe quindi procedere a:

• verificare la possibilità di ricondurre l’intervento a conformità;
• valutare il progetto di riduzione o sostituzione;
• prescrivere eventuali ulteriori interventi necessari;
• stabilire un termine per la loro esecuzione;
• subordinare eventualmente la formazione del titolo (SCIA) alla verifica delle opere eseguite.

Soccorso istruttorio e prevalenza della sostanza

Un ulteriore profilo ha riguardato la qualificazione formale della pratica: il Comune aveva rilevato una presunta contraddizione tra il modulo utilizzato (SCIA ordinaria, in quanto ancora non disponibile il modulo aggiornato) e il richiamo all’articolo 36-bis contenuto nella relazione tecnica. Il TAR ha osservato che il riferimento alla SCIA in sanatoria risultava comunque dalla documentazione depositata. Il Comune avrebbe dovuto applicare il principio della prevalenza della sostanza sulla forma, della leale collaborazione e soprattutto del principio di buona fede nei rapporti tra pubblica amministrazione e privato (Art. 1 L. 241/1990).

Il TAR ha condivisibilmente affermato un criterio di buon senso pratico:

«il Comune avrebbe ben potuto chiedere ulteriori integrazioni documentali e chiarimenti. Si sarebbe trattato, invero, di una forma di “soccorso istruttorio” idonea a dissipare i dubbi interpretativi sorti con la presentazione dell’istanza. Ciò, peraltro, in doverosa applicazione, tra l’altro, dei principi compendiati nella previsione dell’art. 6 L. 241/1990, in base al quale il responsabile del procedimento “a) valuta, ai fini istruttori, le condizioni di ammissibilità, i requisiti di legittimazione ed i presupposti che siano rilevanti per l’emanazione di provvedimento; b) accerta di ufficio i fatti, disponendo il compimento degli atti all’uopo necessari, e adotta ogni misura per l’adeguato e sollecito svolgimento dell’istruttoria. In particolare, può chiedere il rilascio di dichiarazioni e la rettifica di dichiarazioni o istanze erronee o incomplete e può esperire accertamenti tecnici ed ispezioni ed ordinare esibizioni documentali…” Detta norma, unitamente ad altre, è sovente considerata, per i suoi contenuti, una specifica applicazione del soccorso istruttorio, che, come emerge dalla massima che si richiama “costituisce un istituto generale del procedimento amministrativo, che ha la sua massima applicazione al di fuori dei procedimenti di tipo comparativo” (Consiglio di Stato, Sez. VII n. 8083/2023)».

Una carenza formale non può diventare automaticamente motivo di diniego quando dalla documentazione emerge chiaramente la natura sostanziale dell’istanza. La sentenza ha però precisato che ciò non comporta un generale obbligo del Comune di riqualificare qualsiasi domanda errata. Nel caso concreto, l’articolo 36-bis era stato espressamente richiamato e il contenuto progettuale risultava coerente con la sanatoria condizionata. Questo per dire che il principio di soccorso istruttorio ha determinati limiti e non può essere esteso per recuperare qualsiasi situazione rappresentata in una pratica edilizia. Bisogna applicarlo per piccolezze come quelle esaminate, facilmente superabili volendo anche con una telefonata.

Demolizione preventiva o rimozione nel procedimento di sanatoria?

Il Comune aveva sostenuto che la tettoia dovesse essere demolita integralmente prima di poter esaminare la nuova soluzione progettuale, mentre il TAR non ha condiviso questa impostazione.

L’articolo 36-bis permette infatti di subordinare il titolo alla rimozione delle opere non sanabili; pretendere sempre la demolizione preventiva anche delle parti astrattamente regolarizzabili finirebbe per sovrapporre la disciplina dell’articolo 36-bis a quella dell’articolo 36.

La rimozione delle parti incompatibili può costituire una condizione della sanatoria, senza rendere necessariamente indispensabile la preventiva demolizione dell’intero manufatto. La sentenza non ha però stabilito se, nel caso concreto, la tettoia potesse essere semplicemente ridotta oppure dovesse essere prima rimossa e successivamente ricostruita. Si tratta di una questione tecnica ed esecutiva rimasta affidata alla successiva istruttoria comunale.

L’articolo 36-bis può riguardare anche opere soggette a permesso di costruire

Il Comune aveva inoltre sostenuto che la necessità del permesso di costruire avrebbe escluso l’applicazione dell’articolo 36-bis, rendendo utilizzabile soltanto l’articolo 36. Anche questa conclusione è stata respinta, in quanto la disciplina dell’articolo 36-bis non riguarda soltanto gli interventi assoggettati a SCIA, ma contempla espressamente anche il rilascio del permesso di costruire in sanatoria per regolarizzare le ipotesi di parziali difformità o variazioni essenziali compiute rispetto ad un permesso di costruire.

La necessità del permesso di costruire non esclude, da sola, l’applicabilità dell’articolo 36-bis: è la categoria di illecito edilizio che accede alla specifica procedura, e nell’articolo 36-bis sono contemplati sia gli illeciti di SCIA che abusi edilizi minori (parziali difformità e variazioni essenziali). Il TAR non ha però deciso quale titolo fosse effettivamente necessario nel caso della tettoia esaminata. Spetterà al Comune stabilirlo, considerando l’opera risultante dal progetto di ripristino e adeguamento, non soltanto la consistenza abusiva originaria.

La sentenza non ha concesso direttamente la sanatoria

Occorre essere chiari, perchè non vorrei fornire una lettura eccessivamente estensiva della decisione: il TAR ha annullato il diniego perché fondato su un’istruttoria e una motivazione ritenute insufficienti, e non ha dichiarato direttamente sanabile la tettoia e tanto meno non ha sostituito la propria valutazione tecnica a quella comunale. Semplicemente ha rinviato al Comune il dovere di svolgere daccapo l’istruttoria, tenendo conto delle indicazioni e principi espressi nella sentenza.

L’annullamento del diniego impone al Comune di riesaminare la domanda, ma con la riedizione dei poteri è possibile che possa essere negato il titolo. Nel nuovo procedimento l’Amministrazione potrà:

• chiedere chiarimenti e integrazioni;
• indicare modifiche progettuali compatibili;
• prescrivere opere da eseguire;
• fissare un termine per l’adeguamento;
• verificare gli interventi realizzati;
• respingere nuovamente la domanda, qualora accerti motivatamente l’assenza dei presupposti.

Questo costituisce uno dei principali limiti applicativi della pronuncia: come spesso accade, una vittoria al TAR potrebbe significare solo la vittoria di un round, però poi la palla torna al Comune.

Conclusioni e consigli utili

La sanatoria condizionata prevista oggi soltanto dalla procedura dell’articolo 36-bis consente di valutare un progetto nel quale siano previste opere di riduzione, rimozione o adeguamento necessarie per eliminare le parti non sanabili. La miglior cosa è accompagnare la pratica edilizia con un progetto di opere condizionanti, dettagliato nei minimi particolari perchè in questa fase non è proprio possibile pensare a varianti di sorta.

È un ambito molto delicato, perchè si tratta di effettuare un modesto intervento di ristrutturazione, da ordinare come progetto all’interno di una istruttoria, e impostare un cantiere simile richiede massima attenzione da ambo gli attori in quanto si potrebbe rendere necessario gestire aspetti:

• strutturali e antisismici;
• sicurezza cantiere ai sensi del D.Lgs. 81/2008 (POS, PSC, DURC, eccetera);
• smaltimento macerie e rifiuti;
• impianti coinvolti
• eccetera

Il Comune non può limitarsi a osservare che l’opera esistente sia abusiva e respingere l’istanza senza esaminare la possibile nuova configurazione dell’immobile, potendo raggiungere il requisito doppia conformità ordinaria o doppia conformità asincrona. Deve invece svolgere un’istruttoria concreta e stabilire se gli interventi progettati siano sufficienti a conseguire la conformità richiesta dalla norma.

Non tutti le situazioni di illecito edilizio possono essere regolarizzate mediante opere condizionanti: deve comunque rimanere individuabile una parte sanabile e il risultato finale deve rispettare i requisiti dell’articolo 36-bis. Non è possibile ipotizzare una sostituzione integrale dell’organismo edilizio, o interventi edilizi tali da snaturare la configurazione.

Quadro normativo e giurisprudenziale richiamato

Norme

1. D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, articolo 36-bis, con particolare riferimento ai commi 1, 2 e 3.
2. D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, articolo 36, in relazione alle differenze rispetto alla sanatoria condizionata.
3. D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, articoli 10, 22 e 23, relativi ai regimi abilitativi richiamati nella controversia.
4. D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, articolo 33, relativo agli interventi di ristrutturazione eseguiti in assenza o difformità dal titolo.
5. Legge 7 agosto 1990, n. 241, articolo 1, sui principi di buona fede e collaborazione nei rapporti tra cittadino e amministrazione.
6. Legge 7 agosto 1990, n. 241, articolo 6, sui compiti istruttori del responsabile del procedimento.
7. Legge 7 agosto 1990, n. 241, articolo 10-bis, sulla comunicazione dei motivi ostativi.
8. Legge 7 agosto 1990, n. 241, articolo 19, comma 3, sulle misure necessarie per conformare l’attività alla normativa vigente.
9. Codice del processo amministrativo, articoli 48, 60 e 74, richiamati per i profili processuali.

Giurisprudenza

1. TAR Campania, Salerno, Sezione II, 16 luglio 2026, n. 1355.
2. TAR Campania, Salerno, Sezione II, 2025, n. 700, sulla sanatoria condizionata prevista dall’articolo 36-bis.
3. Consiglio di Stato, Sezione VII, 2023, n. 8083, sul soccorso istruttorio quale istituto generale del procedimento amministrativo.
4. Consiglio di Stato, 2025, n. 516, relativo alla precedente vicenda del condono riguardante il medesimo manufatto.
5. TAR Campania, Salerno, 2020, n. 1897, confermata dal Consiglio di Stato nella precedente controversia.
6. TAR Campania, Salerno, 10 novembre 2025, n. 1862, sul precedente diniego annullato per violazione dell’articolo 10-bis della legge n. 241/1990.
7. Consiglio di Stato, Sezione IV, 2024, n. 3995, sull’assorbimento dei motivi nelle sentenze in forma semplificata.

FAQ sulla sanatoria edilizia condizionata

Che cosa significa sanatoria edilizia condizionata?

È il procedimento ex art. 36-bis nel quale il rilascio del PdC in sanatoria o la formazione della SCIA in sanatoria vengono subordinati all’esecuzione di opere necessarie per la sicurezza, l’adeguamento o la rimozione delle porzioni non sanabili.

Con l’articolo 36-bis si possono eseguire opere durante la sanatoria?

Sì, ma soltanto nei limiti previsti dalla norma e delle prescrizioni impartite dal Comune; le opere devono essere funzionali alla rimozione delle parti non sanabili o all’osservanza della normativa tecnica di settore di sicurezza, compreso quelle strutturali.

Il proprietario può proporre direttamente un progetto di riduzione dell’abuso?

Sì. Secondo la sentenza esaminata, il privato può (e a mio avviso deve) allegare un progetto che preveda la riduzione o l’eliminazione delle opere non sanabili, fermo restando il potere del Comune di valutarlo e modificarne le condizioni. Ciò semplifica il lavoro all’Amministrazione comunale, e il progetto presentato da parte del committente, suo tramite Tecnico abilitato, viene impostato affinché sia di suo miglior gradimento possibile, anziché attendere passivamente il progetto da parte dell’Amministrazione.

Il Comune deve sempre accettare il progetto di adeguamento?

No. Deve esaminarlo con un’istruttoria adeguata, ma può respingerlo quando il risultato finale non rispetta i requisiti urbanistici, edilizi o tecnici richiesti. Infatti, anche le opere condizionate per la sanatoria devono risultare conformi alla disciplina vigente, per non generare un nuovo illecito edilizio.

La sanatoria condizionata evita sempre la demolizione?

No. La demolizione delle parti insanabili può essere una condizione necessaria. In alcuni casi potrebbe risultare tecnicamente indispensabile rimuovere integralmente il manufatto prima di realizzare l’opera conforme. Meglio perdere qualche piccola porzione e sanare tutto il resto, anziché dover provvedere alla demolizione e ripristino integrale.

L’articolo 36-bis si applica soltanto alle opere soggette a SCIA?

No. La disposizione contempla sia la SCIA in sanatoria sia il permesso di costruire in sanatoria, ma per quest’ultimo soltanto nell’ambito dell’articolo 36-bis, nei rispettivi ambiti applicativi.

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