Sanatoria condizionata, requisiti e obblighi valutazione del Comune sull'istanza • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

21/01/2026
Sanatoria edilizia

Indice

Quadro normativo vigente e inquadramento
Quando accedere alla sanatoria edilizia condizionata
Prime applicazioni pratiche e giurisprudenza
Procedimento partecipativo e concordato

Quadro normativo vigente e inquadramento

Per anni la giurisprudenza ha confermato l’assenza di un qualsiasi istituto di sanatoria edilizia condizionata, soprannominata anche sanatoria dinamica oppure sanatoria bifasica: tale possibilità prevede l‘esito favorevole della procedura di regolarizzazione a condizione che siano effettuate determinate opere di adeguamento o rimozione parziale degli illeciti oggetto di istanza. Una soluzione è stata fornita dalla Legge n. 105/2024 “Salva Casa” che, introducendo l’articolo 36-bis all’interno del testo unico edilizia D.P.R. 380/2001, ha consentito la possibilità di effettuare il procedimento di regolarizzazione col nuovo istituto della sanatoria edilizia condizionata per gli illeciti di livello secondario, ossia effettuati:

con parziali difformità o variazioni essenziali al permesso di costruire/SCIA alternativa;
in assenza o con difformità dalla SCIA ordinaria;

La nuova forma di sanatoria edilizia condizionata resta invece esclusa dalla procedura di sanatoria prevista per gli abusi edilizi primari di cui all’articolo 36 TUE.

Quando accedere alla sanatoria edilizia condizionata

All’interno di questo articolo 36-bis sono previste due procedure di regolarizzazione, ossia la SCIA in sanatoria e l’accertamento di conformità “semplificato”, ed entrambi possono accedere sia al regime di doppia conformità asincrona che di doppia conformità rigida, di cui si riporta il testo integrale contenuto nel comma 2:

«Il permesso presentato ai sensi del comma 1 può essere rilasciato dallo sportello unico per l’edilizia di cui all’articolo 5, comma 4 -bis , subordinatamente alla preventiva attuazione, entro il termine assegnato dallo sportello unico, degli interventi di cui al secondo periodo. In sede di esame delle richieste di permesso in sanatoria lo sportello unico può condizionare il rilascio del provvedimento alla realizzazione, da parte del richiedente, degli interventi edilizi, anche strutturali, necessari per assicurare l’osservanza della normativa tecnica di settore relativa ai requisiti di sicurezza, e alla rimozione delle opere che non possono essere sanate ai sensi del presente articolo. Per le segnalazioni certificate di inizio attività presentate ai sensi del comma 1, lo sportello unico individua tra gli interventi di cui al secondo periodo del presente comma le misure da prescrivere ai sensi dell’articolo 19, comma 3, secondo, terzo e quarto periodo, della legge 7 agosto 1990, n. 241, che costituiscono condizioni per la formazione del titolo.».

Intanto non è possibile ammettere qualsiasi opera edilizia finalizzata a recuperare e convertire una situazione di insanabilità verso quella di sanabilità, in quanto il legislatore ha volutamente perimetrato questo ambito a queste due tipologie di opere:

interventi edilizi, anche strutturali, necessari per assicurare l’osservanza della normativa tecnica di settore relativa ai requisiti di sicurezza;
alla rimozione delle opere che non possono essere sanate ai sensi dell’articolo 36-bis TUE;

Non può neppure costituire il pretesto per ristrutturare l’immobile per fini personali, e dubito che le spese sostenute per questi interventi di rimedio possano accedere ai bonus edilizi.

Prime applicazioni pratiche e giurisprudenza

Sull’obbligatorietà o meno di valutare le opere necessarie per la sanatoria condizionata ci sono già alcune interessanti pronunce giudiziarie. Premesso intanto il consiglio di accompagnare sempre l’istanza di permesso in sanatoria (o di presentazione della SCIA in sanatoria) con un preciso progetto edilizio di adeguamento, da effettuarsi peraltro senza apportare minime varianti di sorta. Detto ciò, la Pubblica Amministrazione deve valutare il progetto di regolarizzazione proposto dal ricorrente, e se del caso, indicare le ulteriori misure necessarie per il ripristino. Ma tale obbligo di valutazione dei rimedi trovano applicazione anche in assenza di apposita proposta progettuale da parte del cittadino richiedente, a firma di Tecnico abilitato.

Si aggiunga che quand’anche il Comune intenda subordinare il parere favorevole all’intervento all’avvio delle attività progettate deve, comunque, far partecipare e conoscere al soggetto interessato la propria interpretazione della disciplina normativa di riferimento e segnatamente dell’art. 36 bis DPR 380/01, aprendo un’interlocuzione endoprocedimentale sul punto (vedasi TAR Salerno n. 2141/2025). La valutazione delle opere edilizie per conformarsi ai sensi dell’articolo 36-bis rappresenta infatti una fase delicata per tutti le parti coinvolte, per le quali è consigliato giungere ad un progetto condiviso da effettuarsi, e ciò vale anche per il Comune: si tratta infatti di concordare una particolare modalità di ristrutturazione edilizia, con tutte le responsabilità e aspetti derivanti (partiamo dalla sicurezza dei cantieri, e aspetti strutturali). Non ci sarebbe da stupirsi se l’intervento edilizio “rimediale” possa avere anche notevole impatto, arrivando a modificare in tutto o in parte l’organismo edilizio. Certamente, il Comune avrà interesse a scegliere l’intervento più modesto possibile, concedendo tempistiche adeguate ad esso.

Procedimento partecipativo e concordato

Ecco perchè è opportuno aprire alla modalità partecipativa procedimentale delle opere da effettuarsi, onde pregiudicare la possibilità normativamente prevista. In tal senso l’Amministrazione ha la possibilità di acquisire le osservazioni ed elementi utili ai fini della decisione mediante le regole partecipative previste dall’articolo 10-bis della L. 241/1990. Per mio conto, sarebbe sufficiente il buon senso di dialogare con l’ufficio tecnico già prima della presentazione dell’istanze o SCIA in sanatoria.

Invece, la sentenza del T.A.R. Salerno n. 1305/2025, ha preso in esame una fattispecie in cui avveniva anche un contestuale “declassamento” della categoria di intervento illecito inerente alle variazioni essenziali in presenza di vincoli, in quanto era stato proposto un progetto di ripristino, affermando il principio «cosicché eventuali difformità si sarebbero dovute valutare non con riguardo alle opere abusive, bensì rispetto a quelle residue a seguito del previsto ripristino».

La Cassazione penale, con sentenza n. 20665/2025, sulla nuova sanatoria edilizia condizionata di cui all’articolo 36-bis TUE ha avuto modo di affermare che «la predetta disciplina, da ultimo richiamata, se da una parte, alle date condizioni, consente interventi edilizi successivi, specificamente impartiti, necessari per assicurare l’osservanza della normativa tecnica di settore relativa ai requisiti di sicurezza e alla rimozione delle opere che non possono essere sanate ai sensi del presente articolo, comunque non consente una sanatoria parziale, ossia relativa solo ad una parte dell’opera abusiva, lasciando intatta altra parte della stessa».

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare CONTATTI E CONSULENZE

DISCLAIMER. Il presente contenuto ha esclusiva finalità informativa e divulgativa. Non costituisce e non può costituire consulenza tecnica, legale o professionale, né può essere utilizzato come parere in alcuna sede. Ogni immobile e ogni intervento richiedono valutazioni specifiche caso per caso, pertanto resta tutto riservato su inquadramento, fattibilità e soluzioni applicabili.