Sanatoria abusi paesaggistici, Soprintendenza non può rideterminare l'istanza da art. 36-bis a 36 TUE • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

03/12/2025
Compatibilità paesaggistica
03/12/2025

Per regolarizzare illeciti edilizi compiuti su immobili sottoposti a vincolo paesaggistico in base al D.Lgs. 42/2004, con l’entrata in vigore della legge n. 105/2024 “Salva Casa” sussistono due tipologie di Accertamento di compatibilità paesaggistica:

Ordinaria, ai sensi dell’articolo 167 c.4 D.Lgs. 42/2004, tuttavia inammissibile per illeciti comportanti nuova realizzazione di volume e superficie, nonchè per incremento di volumi e superfici;
Speciale “Salva Casa”, ai sensi dell’articolo 36-bis, comma 4, del D.P.R. 380/2001, ammissibile per opere edilizie illecite effettuate anche in presenza di creazione o incremento di volumetria e superficie:
- in assenza o difformità dalla SCIA ordinaria;
- in parziali difformità dal permesso di costruire o SCIA alternativa;
- con variazioni essenziali rispetto al progetto approvato (permesso di costruire o SCIA alternativa);

Ad oltre un anno di distanza dall’entrata in vigore della legge n. 105/2024 “Salva Casa” si stanno palesando le prime criticità operative, ad esempio se la Soprintendenza possa rivedere la categoria di illecito indicata ai fini urbanistico-edilizi al Comune, e applicare il conseguente regime di Accertamento di compatibilità paesaggistica sul quale deve esprimersi.

Sul punto è interessante fare riferimento alla sentenza del T.A.R. Catania n. 2191/2025, riguardante tra i vari punti il diniego di una SCIA in sanatoria per piccoli abusi in presenza di vincolo paesaggistico, espressamente presentata ai sensi dell’articolo 36-bis D.P.R. 380/2001 dal soggetto interessato, conseguente alla determinazione espressa dalla Soprintendenza di considerarla come istanza di accertamento di conformità “ordinaria” ex articolo 36 D.P.R. 380/01. La sentenza si è conclusa accogliendo il ricorso del soggetto privato, annullando il provvedimento di diniego e con l’obbligo per la Soprintendenza di rideterminarsi sull’istanza, tenendo conto del nuovo paradigma normativo costituito dall’articolo 36-bis D.P.R. 380/2001. La qualificazione dell’illecito a livello edilizio-urbanistica rimane nella sfera dell’Amministrazione competente, ossia il Comune. Nella fattispecie la Soprintendenza aveva negato il parere favorevole in quanto i lavori abusivi oggetto della pratica edilizia riguardavano realizzazione di volumetrie e superfici utili al servizio di unità immobiliare abitativa, e pertanto esclusi dall’Accertamento di compatibilità paesaggistica ordinario (art. 167, quarto comma, del D.Lgs. 42/2004). La sentenza afferma che la Soprintendenza, a fronte di un’istanza diretta a conseguire un provvedimento chiaramente individuato dal privato (ex art. 36-bis del d.P.R. n. 380 del 2001), ha il dovere di svolgere un’istruttoria conforme alla richiesta e di rendere una motivazione ad essa coerente, evidenziando, se del caso, le ragioni per le quali si ritiene che non sussistano, nel caso di specie, i presupposti normativi per il rilascio del provvedimento richiesto. Non può, invece, l’Amministrazione, pena la violazione dei principi di trasparenza, di tutela del contraddittorio e del diritto di difesa, omettere del tutto l’illustrazione di dette ragioni, riqualificare l’istanza e giungere a esprimere parere contrario su di essa come “riqualificata” (vedi anche T.A.R. Lazio, Roma, Sez. II-quater, 12 maggio 2025, n. 66).