Portico, chiusura con pareti o infissi determina aumento volume e serve Permesso di costruire • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

08/04/2026
Permesso di Costruire

Che siano liberi su tutti i lati o su uno solo, la chiusura di elementi edilizi come portici e porticati mediante l’installazione di vetrate fisse, tamponature o elementi stabili, configura una trasformazione urbanisticamente rilevante dell’organismo edilizio. Tale fattispecie richiede un’attenta analisi tecnica anche alla luce del Regolamento Edilizio-Tipo (RET), approvato con l’Intesa Stato-Regioni e pubblicato sulla G.U. n. 268 del 16 novembre 2016, e del consolidato orientamento della giustizia amministrativa. Per quanto si possa credere ininfluente, anche la semplice installazione di elementi fissi diversi dalle vetrate panoramiche amovibili VEPA (su cui ci sarebbe da discutere anche qui) comporta la chiusura di uno spazio costruito, e in un colpo solo ampliamento della superficie utile, in sostituzione di quella superficie accessoria; inoltre, si configura anche un cambio di utilizzo a vantaggio primario dell’unità immobiliare a cui serve. Con la posa dell’infisso, si potrebbe palesare addirittura la realizzazione di una veranda.

Infine, anche volendo disquisire che la chiusura dell’elemento portico sia già stata conteggiata come volume “vuoto per pieno“, tuttavia l’alterazione della superficie (da accessoria ad utile) configura di per sè incremento di carico urbanistico, provocato dalla insediabilità di ulteriori abitanti, anche in via potenziale. Tutte queste considerazioni, sono già state espresse e trovano applicazione anche per tutte le trasformazioni analoghe relative alla chiusura di logge, balconi trasformati in verande e spazi simili.

Indice

Definizioni normative e mutamento morfologico del portico o porticato
Orientamento della giurisprudenza amministrativa
Categoria di intervento e titoli abilitativi
Questioni operative: cubatura e parametri urbanistici necessari

Definizioni normative e mutamento morfologico del portico o porticato

Secondo le definizioni uniformi contenute nel RET, occorre distinguere tra l’elemento originario e il risultato della trasformazione:

Portico/Porticato: Elemento edilizio coperto al piano terreno, intervallato da colonne o pilastri, aperto su uno o più lati verso i fronti esterni dell’edificio.
Veranda: Locale o spazio coperto (derivante da loggiato, balcone, terrazza o portico) chiuso sui lati da superfici vetrate o elementi trasparenti e impermeabili, parzialmente o totalmente apribili.

La trasformazione da “portico” a “veranda” determina la creazione di un nuovo volume, trasformando una superficie accessoria o uno spazio aperto in un vano autonomamente fruibile, e da questo punto di vista la legge n. 105/2024 “Salva Casa” non ha semplificato alcunché. Tale principio si estende analogamente ad altri elementi quali logge, balconi e tettoie, fatte salve le specifiche deroghe previste per le Vetrate Panoramiche Amovibili (VEPA) previste minuziosamente dall’articolo 6, comma 1, lettera b-bis del DPR 380/2001, limitatamente alle casistiche di:

balconi aggettanti dal corpo dell’edificio;
logge rientranti all’interno dell’edificio;
porticati, a eccezione dei porticati gravati, in tutto o in parte, da diritti di uso pubblico o collocati nei fronti esterni dell’edificio prospicienti aree pubbliche.

Orientamento della giurisprudenza amministrativa

La chiusura del portico (o porticato) situato al piano terra, effettuata con pareti o infissi, e ad eccezione delle VEPA, configura aumento di volume e pertanto intervento soggetto a permesso di costruire? Risposta affermativa, sul punto il Consiglio di Stato ha reiteratamente confermato che:

«l’installazione di pannelli in vetro atti a chiudere integralmente un porticato che si presenti aperto su tre lati, determina, senz’altro, la realizzazione di un nuovo locale autonomamente utilizzabile, con conseguente incremento della preesistente volumetria» (Cons. di Stato n. 6627/2024, n. 6186/2021, n. 4437/2019; TAR Firenze n. 802/2025).

Sotto il profilo qualificatorio, l’intervento di chiusura del portico non può essere ricondotto alla nozione di “pertinenza urbanistica“. Come chiarito dai giudici di Palazzo Spada, la tamponatura di un portico:

«[…] integra un nuovo locale autonomamente utilizzabile il quale viene ad aggregarsi ad un preesistente organismo edilizio, per ciò solo trasformandolo in termini di sagoma, volume e superficie» (Cons. di Stato n. 6627/2024, n. 1893/2018; TAR Firenze n. 802/2025).

Sulla chiusura di portici esistenti comportanti aumento di volume, la giurisprudenza amministrativa ha già confermato le stesse conclusioni con altre pronunce espresse dal Consiglio di Stato n. 5681/2023, n. 469/2022:

«interventi costruttivi volti a chiudere un’area aperta e delimitata, pertinenziale all’appartamento di proprietà, consistente in un balcone ovvero in una loggia ovvero ancora portici o porticati attraverso la installazione di pannelli in vetro, si è affermato che l’installazione di pannelli in vetro atti a chiudere integralmente un’area (un porticato, ma analogamente, ad avviso del Collegio, la questione può essere posta per balconi o logge) che si presenti aperta su tre lati, determina, senz’altro, la realizzazione di un nuovo locale autonomamente utilizzabile, con conseguente incremento della preesistente volumetria e ciò perché l’intervento va riguardato dall’ottica del risultato finale, ovvero il rilevato aumento di superficie e di volumetria, sia che ciò consegua alla chiusura su tutti i lati, sia che ne implichi anche la copertura, pure con superfici vetrate o con elementi trasparenti e impermeabili, parzialmente o totalmente apribili (cfr., in tal senso, con specifico riferimento ai porticati ma, per quanto si è sopra detto, analogamente riferibile alla chiusura di logge o di balconi, Cons. Stato, Sez. II, 27 giugno 2019 n. 4437 e Sez. V, 5 maggio 2016 n. 1822)».

Categoria di intervento e titoli abilitativi

La chiusura di un portico configura aumento di volumetria, anche all’interno della sagoma esistente, la categoria di intervento dovrebbe qualificare ampliamento, cioè nuova costruzione; ho scritto “dovrebbe” perchè in più casi la giurisprudenza ha qualificato come ristrutturazione edilizia pesante, per modifiche volumetriche, la costruzione di verande su balconi. A mio avviso, queste due valutazioni alternative hanno validi argomenti da entrambe le parti. La realizzazione dell’incremento del carico urbanistico non è subordinato esclusivamente all’aumento volumetrico in senso proprio e materiale, ma deriva anche dall’incremento della superficie utile (SU), spesso derivante dal passaggio di superfici precedentemente classificate come accessorie a spazi abitabili, le quali probabilmente non sono state conteggiate nel dimensionamento dei carichi insediativi, degli standard urbanistici e degli oneri concessori.

È necessario considerare che, in alcuni regimi amministrativi antecedenti al RET 2016, tali volumetrie potrebbero essere state parzialmente conteggiate o onerate al momento del rilascio del titolo concessorio originale. Tuttavia, l’attuale quadro normativo tende ad assimilare tali trasformazioni a un mutamento d’uso urbanisticamente rilevante (analogamente a quanto avviene per il recupero dei sottotetti o la trasformazione di garage in abitazioni), causato dal concreto passaggio della superficie accessoria a superficie utile. In via generale, l’esecuzione di tali opere richiede il Permesso di Costruire, in quanto interventi di nuova costruzione (perchè addizione volumetrica) e per qualcuno ristrutturazione edilizia pesante (perché portano a un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente). Alle Regioni restano poteri di disciplinare diversamente specifiche fattispecie, purché nel rispetto dei principi fondamentali dettati dallo Stato in materia di governo del territorio, primo tra tutti l’articolo 10 commi 2 e 3 del DPR 380/2001.

Questioni operative: cubatura e parametri urbanistici necessari

Una volta convenuto che tali interventi comportino intervento che incide sui carichi insediativi, e configuranti incremento di volume, occorre porsi un problema non meno importante: per ottenere i relativi titoli abilitativi, o per fare le sanatorie per la chiusura di portici o porticati, occorre verificare la disponibilità di volume residuo sul lotto. Infatti, la possibilità di effettuare questo intervento presuppone il rispetto di tutti i parametri, indici e riferimenti di legge, necessario per il dimensionamento urbanistico e del relativo contributo di costruzione (oneri concessori + contributo sul costo di costruzione). E anche in condominio si pone lo stesso problema di asservimento delle cubature sul lotto ove è edificata la costruzione: infatti, la cubatura disponibile sul lotto non è di proprietà esclusiva bensì condominiale, ma segue gli stessi diritti delle quote millesimali, sul punto consiglio lettura di approfondimento.

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare CONTATTI E CONSULENZE

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