Piscina interrata come pertinenza, le condizioni stabilite dal Consiglio di Stato n. 7570/2025

piscina struttura cemento armato

Si riapre il dibattito sugli orientamenti relativi alla qualifica di opera pertinenziale o meno di una piscina interrata, ovviamente di modeste dimensioni: sul punto è intervenuto di recente il Consiglio di Stato con sentenza n. 7570/2025, andando in direzione diversa da quella consolidata finora, aprendo la possibilità di considerare opera pertinenziale una piscina di modeste dimensioni (mc. 123,60) pari al 9% della superficie dell’intero fabbricato situato in zona agricola, e di gran lunga al di sotto del limite del 20% fissato dall’art. 3, comma 6, d.P.R. 380/2001 per le opere pertinenziali.

Orientamento rigido e permesso di Costruire.

Il Consiglio di Stato aveva precedentemente stabilito che le piscine interrate (e anche seminterrate) rientrano nel regime di nuova costruzione, e pertanto assoggettate al permesso di costruire, con sentenze n. 3597/2025, n. 7937/2024, n. 3275/2023. L’orientamento rigido stabilisce che la piscina interrata, o come opera permanente, a differenza di quelle meramente stagionali, configura costruzione permanente e manufatto proprio, pertanto non qualificabile pertinenza in senso urbanistico in ragione della funzione autonoma che è in grado di svolgere rispetto a quella propria dell’edificio cui accede. Pure la Cassazione penale si è espressa in senso severo, ritenendo l’opera edilizia della piscina interrata sottoposta al permesso di costruire, vedasi sentenze n. 12517/2025).

Orientamento favorevole come opera pertinenziale

Il Consiglio di Stato, con sentenza n. 7570/2025, riprende le motivazioni già espresse dal C.G.A.R.S. 926/2024, e in particolar emergono i requisiti per individuare la natura pertinenziale della piscina, sufficienti per evitare la qualifica di nuova costruzione soggetta permesso (che però resta soggetta a titolo di livello inferiore):

  1. che sia di non rilevanti dimensioni, o “meglio ancora se di dimensioni contenute o piccole”; la vera difficoltà, caso mai, è individuare il criterio quantitativo e le soglie dimensionali adeguate, in termini di superficie piuttosto che di dimensioni lineari;
  2. che rispetti i requisiti previsti per qualificare opere pertinenziali ai sensi dell’articolo 3, comma 1, lettera e.6 del D.P.R. 380/2001:
    e.6) gli interventi pertinenziali che le norme tecniche degli strumenti urbanistici, in relazione alla zonizzazione e al pregio ambientale e paesaggistico delle aree, qualifichino come interventi di nuova costruzione, ovvero che comportino la realizzazione di un volume superiore al 20% del volume dell’edificio principale;
  3. che abbia concreto rapporto di pertinenzialità ad edificio a cui offre servizio.

Sul regime di pertinenzialità o di pertinenza in senso urbanistico-edilizio, si rammenta il principio stabilito già in giurisprudenza:

Un’opera può essere qualificata come pertinenza solo se preordinata ad un’oggettiva esigenza dell’edificio principale e funzionalmente inserita al suo servizio, oltre che sfornita di un autonomo valore di mercato, proprio in quanto esaurisce la sua finalità nel rapporto funzionale con l’edificio principale”; tale nozione “è invocabile per opere di modesta entità ed accessorie rispetto a un’opera principale, quali ad esempio i piccoli manufatti per il contenimento di impianti tecnologici et similia. Viceversa, tali non sono i manufatti che per dimensioni e funzione possiedono una propria autonomia rispetto all’opera cosiddetta principale sì da avere una potenziale attitudine ad una diversa e specifica utilizzazione” (cfr. Cons. di Stato n. 7937/2024, n. 5004/2023, n. 615/2012).

In passato la giurisprudenza amministrativa aveva già qualificato in diverse pronunce la natura pertinenziale della piscina, ad esempio:

“è stata qualificata, in particolare, come pertinenza urbanistica una piscina prefabbricata di dimensioni relativamente modeste in rapporto all’edificio a destinazione residenziale, sito in zona agricola (Cons. Stato, sez. V, 16.4.2014, n. 1951), invece Cons. Stato, sez. IV, 13 giugno 2023, n. 5807, ha qualificato quale nuovo volume una piscina di m. 4,20 x m. 8,70, fuori terra; e così pure Cons. Stato, sez. VI, 3 novembre 2022, n. 9646, che ha qualificato in termini di nuova costruzione una piscina in vetroresina di m. 6,30 x m. 3,30, richiamando l’orientamento secondo cui “in ogni località sottoposta a vincolo paesaggistico la realizzazione di una piscina vada qualificata come nuova costruzione che modifica irreversibilmente lo stato dei luoghi, sicché ‒ ferma restando la valutazione discrezionale dell’autorità paesaggistica sulla sua fattibilità, qualora vi sia soltanto un vincolo relativo – la relativa abusiva edificazione comporta la sanzione ordinaria, cioè ripristinatoria (cfr. ad es. Consiglio di Stato , sez. VI , 05/03/2013 , n. 1316 e 07/01/2014 , n. 18)» (Cons Stato, Sez. VI, 3 giugno 2022, n. 4570)”.

Qualora la piscina rientrasse davvero nel regime degli interventi pertinenziali “minori”, cioè coi requisiti previsti dall’articolo 3, comma 1, lettera e. del TUE, allora si ricadrebbe per residualità nella Comunicazione Inizio Lavori Asseverata (CILA), quale procedura prevista per residualità dopo il D.Lgs. 222/2016. Per chi avesse ancora dubbi, la riprova viene dalla tabella Allegato A del medesimo decreto.

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Carlo Pagliai

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare CONTATTI E CONSULENZE

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