Piscina interrata, nuova costruzione o pertinenza? Torna il criterio più rigoroso (Cons. di Stato n. 6322/2026)

La giurisprudenza si sa che ogni tanto sterza, e sull’inquadramento giuridico di elementi come la piscina interrata la questione non si esaurisce mai. Alcune sentenze hanno ammesso, in presenza di determinate condizioni, la possibilità di considerarle opere pertinenziali; altre, invece, le hanno ricondotte alla nuova costruzione soggetta a permesso di costruire. Per quanto mi riguarda, è più corretto l’orientamento rigoroso, perchè una piscina realizzata con scavo e struttura nel suolo produce davvero un impatto permanente: proprio perchè siamo entrati nell’era del contrasto al consumo di suolo, per questo tipo di manufatti è difficile giustificarne una ridotta rilevanza. Posso capire una fossa biologica, ma la piscina “murata” è nettamente rilevante.

Il Consiglio di Stato, con sentenza 23 luglio 2026, n. 6322, ha aderito alla seconda impostazione: una piscina realizzata mediante opere invasive, scavo del terreno e trasformazione permanente del suolo non può essere equiparata automaticamente a una modesta pertinenza dell’abitazione, ossia alle opere pertinenziali previste dal testo unico edilizia ed escluse dal permesso di costruire.

È l’approccio più rigoroso da ritenere maggiormente coerente con l’effettiva consistenza materiale dell’intervento, ferma restando la necessità di verificare dimensioni, caratteristiche costruttive, disciplina regionale e strumenti urbanistici comunali. E a proposito (ancora) delle legislazioni regionali, non bisogna stupirsi di trovare inquadrata in qualcuna di esse la piscina interrata in categorie di livello inferiore.

Il caso: piscina realizzata senza titolo edilizio

I proprietari avevano impugnato l’ordinanza con cui il Comune aveva ingiunto la demolizione di una piscina realizzata in assenza di titolo abilitativo edilizio (cioè permesso di costruire). Il TAR Campania aveva respinto il ricorso, mentre in appello, i proprietari avevano sostenuto che la piscina costituisse una semplice pertinenza dell’edificio principale, regolarmente autorizzato, e che non superasse i parametri dimensionali previsti dall’articolo 3, comma 1, lettera e.6), del D.P.R. 380/2001. Secondo questa ricostruzione, l’opera non avrebbe prodotto un aumento volumetrico tale da richiedere il permesso di costruire.

Tuttavia il Consiglio di Stato ha respinto l’appello, confermando la legittimità dell’ordine di demolizione, e il punto decisivo non è stato il semplice rapporto di servizio con l’abitazione, ma la consistenza edilizia e territoriale della piscina concretamente realizzata.

La piscina interrata trasforma permanentemente il suolo

Nella sentenza non è stato possibile rilevare le dimensioni effettive del manufatto, e non sono riportate neppure in quella del TAR; la sentenza ha qualificato la piscina come struttura edilizia capace di incidere in via permanente il suolo mediante opere invasive sul luogo in cui viene realizzata. Lo scavo, la struttura in cemento armato, l’impermeabilizzazione e gli impianti tecnici producono una modificazione stabile del terreno che non può essere paragonata a quella generata da piccoli manufatti accessori. Questa impostazione era già stata esaminata nell’articolo dedicato alla piscina interrata qualificata come nuova costruzione soggetta a permesso di costruire.

La realizzazione di una piscina, interrata o fuori terra, realizzata in zona vincolata, integra un intervento di nuova costruzione in quanto volumetricamente rilevante, che necessita del previo rilascio del permesso di costruire nonché dell’autorizzazione paesaggistica (così Cons. di Stato n. 1930/2026, n. 5807/2023). Lo stesso orientamento restrittivo è stato confermato anche dalle precedenti sentenze del Consiglio di Stato n. 5479/2023, n. 5417/2023, n. 4488/2023, n. 3275/2023.

La nozione di nuova costruzione, infatti, non riguarda soltanto gli edifici fuori terra, ma comprende anche i manufatti interrati e, più in generale, gli interventi che determinano una trasformazione edilizia e urbanistica del territorio. Sul punto rinvio anche all’approfondimento sulla definizione di nuova costruzione nel Testo Unico Edilizia.

Anche la Cassazione penale qualifica la piscina interrata come nuova costruzione

È noto che nel nostro ordinamento la valutazione degli illeciti edilizi primari, ossia quelli penalmente rilevanti, sia suscettibile di due valutazioni e giudizi: uno, dal versante amministrativo, e l’altro, dal versante penale. La Corte di Cassazione invece sulla qualifica edilizia delle piscine interrate ha consolidato un proprio indirizzo rigoroso, inquadrando queste opere nel regime di nuova costruzione, escludendo quelle delle opere pertinenziali:

«in tema di reati edilizi, la costruzione di una piscina interrata, ai sensi del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, art. 3 costituisce intervento di nuova costruzione e non di ristrutturazione edilizia, in quanto crea un aumento di volumetria e comporta la trasformazione permanente del suolo, essendo necessario, pertanto, per la sua realizzazione, il rilascio di permesso di costruire» (Cass. Pen. n. 12950/2021).

«L’opera del tipo piscina, infatti, non può essere attratta alla categoria urbanistica delle mere pertinenze (come sostenuto dal ricorrente), poiché comporta una durevole trasformazione del territorio e, sul piano funzionale, non è preordinata ad un’esclusiva, oggettiva, esigenza dell’edificio principale, funzionalmente ed obiettivamente e indissolubilmente posta al servizio dello stesso; di peculiare rilievo è l’osservazione per cui essa, invero, non serve – necessariamente – a migliorare (contribuendo a rafforzare o confermare) le caratteristiche dell’immobile principale ma, piuttosto, assicura utilità ultronee che nulla hanno a che fare con le caratteristiche funzionali dell’immobile di riferimento: piuttosto, essa risulta funzionale alle persone (favorendone anche il relax o l’attività sportiva e dunque il personale benessere), piuttosto che al miglior uso dell’immobile.
La strumentalità dell’opera del tipo piscina posta al servizio esclusivo di una residenza privata, rispetto ad usi e funzioni suscettibili di propria separata valutazione rispetto all’immobile principale, peraltro, pure si evince dal suo evidente autonomo valore di mercato.» (Cass. Pen. n. 12517/2025).

Di regola, pertanto, la piscina interrata non costituisce una pertinenza urbanistica, bensì una nuova costruzione ai sensi dell’articolo 3, comma 1, lettera e), del D.P.R. 380/2001.

Pertinenza civilistica e pertinenza urbanistica non coincidono

Una piscina può essere destinata stabilmente al servizio di un’abitazione e, quindi, essere considerata pertinenza sotto il profilo civilistico. Pertanto, non significa che la stessa qualificazione possa riverberarsi in ambito urbanistico-edilizio, per rientrare nelle opere pertinenziali previste nell’articolo 3, comma 1, lettera e.6) del D.P.R. 380/2001.

La pertinenza urbanistica ha una nozione molto più restrittiva, in quanto deve trattarsi normalmente di un’opera:

• di modesta consistenza;
• priva di autonomia funzionale;
• strettamente accessoria al manufatto principale;
• incapace di produrre una trasformazione urbanistica autonoma;
• e in via residuale, non deve configurare comunque un volume superiore al 20% di quello dell’edificio principale.

La relazione funzionale con l’abitazione è necessaria, ma non sufficiente: occorre valutare anche dimensioni, struttura, stabilità e incidenza territoriale dell’opera. Ad esempio, una piscina interrata in cls armato possiede una propria individualità fisica, richiede lavorazioni rilevanti e modifica durevolmente il suolo. Per queste ragioni appare difficilmente assimilabile alle opere minori normalmente ricondotte alla nozione di pertinenza urbanistica.

Il contrasto con l’orientamento favorevole alle piscine pertinenziali

La sentenza del Consiglio di Stato n. 6322/2026 assume particolare interesse perché si inserisce in una giurisprudenza non perfettamente uniforme.

In un precedente approfondimento avevo esaminato il Consiglio di Stato n. 7570/2025, favorevole alla possibile natura pertinenziale della piscina. In quella pronuncia erano stati valorizzati il rapporto di servizio con l’immobile principale, l’assenza di autonomo carico urbanistico e le caratteristiche concrete dell’intervento. Il Consiglio di Stato si era già pronunciato in favore di possibili aperture delle piscine nelle opere pertinenziali:

«In proposito va altresì ribadito che l’installazione di una piscina di non rilevanti dimensioni, realizzata in una proprietà privata a corredo esclusivo della stessa, non possedendo un’autonomia immobiliare, deve considerarsi alla stregua di una pertinenza dell’immobile principale esistente, essendo destinata a servizio dello stesso. La vasca, così realizzata, non integra violazione né degli indici di copertura né degli standard, atteso che non aumenta il carico urbanistico della zona e che i vani per impianti tecnologici sono sempre e comunque consentiti» (cfr. ad es. Consiglio di Stato n. 1183/2026, che richiama la sentenza n. 1376/2025).

Invece, la sentenza n. 6322/2026 del Consiglio di Stato ha ribadito che una piscina costituisce normalmente una nuova costruzione quando presenta consistenza edilizia propria e incide invasivamente sul sito. Il contrasto non può quindi essere risolto isolando una singola frase delle sentenze: occorre confrontare dimensioni, preesistenze legittime, struttura, funzione e trasformazione effettivamente prodotta sul terreno.

Perché condivido la qualificazione come nuova costruzione

È da ritenere più convincente l’impostazione seguita dal Consiglio di Stato n. 6322/2026, almeno con riferimento alla piscina tradizionale interrata, realizzata mediante scavo e struttura permanente in cemento armato. La qualifica di intervento pertinenziale dovrebbe restare confinata a opere effettivamente minori, accessorie e scarsamente incidenti sull’assetto del territorio. Una piscina interrata, invece:

• comporta una significativa escavazione;
• introduce una struttura edilizia stabile;
• richiede impianti e opere accessorie;
• modifica la permeabilità e la conformazione del terreno;
• possiede un’apprezzabile consistenza economica e funzionale.

L’impatto territoriale di una piscina permanente non è normalmente paragonabile a quello di un piccolo manufatto accessorio, di un arredo da giardino o di un’opera facilmente rimovibile. Occorre infatti distinguere la piscina interrata dalle piscine smontabili e stagionali riconducibili, in determinate condizioni, agli arredi da giardino. La temporaneità e l’assenza di trasformazioni permanenti del terreno possono condurre a un regime edilizio profondamente diverso.

Conclusioni e consigli utili

La piscina interrata tradizionale, realizzata mediante scavo e struttura stabile in cemento armato, deve essere prudenzialmente considerata una nuova costruzione soggetta a permesso di costruire. Il semplice collegamento funzionale con l’abitazione non basta a trasformarla in pertinenza urbanistica, come non basta neppure il rispetto della soglia del 20% della volumetria principale per rientrare automaticamente nel regime edilizio poco rilevanti, o negli illeciti edilizi minori. Aspettiamoci però altre sentenze in contrasto tra di loro, tuttavia il consiglio che vorrei condividere è di inquadrare la piscina interrata nella nuova costruzione, assoggettandola a permesso di costruire.

Quadro normativo e giurisprudenziale richiamato

Norme

1. D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, articolo 3, comma 1, lettera e), e.1), e.6) definizione degli interventi edilizi.
2. D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, articolo 10 – interventi subordinati a permesso di costruire.

Giurisprudenza

1. Consiglio di Stato, Sezione II, 23 luglio 2026, n. 6322 – la piscina interrata costituisce normalmente nuova costruzione e non pertinenza urbanistica.
2. Consiglio di Stato, Sezione IV, 16 marzo 2026, n. 2162 – autonomia funzionale e carattere invasivo della piscina interrata.
3. Consiglio di Stato, Sezione II, 13 febbraio 2026, n. 1183 – sovrapponibilità dell’opera realizzata rispetto a una vasca preesistente e autorizzata.
4. Consiglio di Stato, sentenza n. 7570/2025 – possibile qualificazione pertinenziale della piscina in relazione alle caratteristiche del caso concreto.
5. Corte di cassazione penale, Sezione III, 20 dicembre 2018, n. 1913 – piscina interrata come nuova costruzione comportante trasformazione permanente del suolo.
6. TAR Campania, Napoli, Sezione III, sentenza n. 6712/2023 – rigetto del ricorso contro l’ordine di demolizione oggetto del successivo appello.

FAQ

Una piscina interrata è sempre una pertinenza dell’abitazione?

No. Il collegamento con l’abitazione può determinare una pertinenza civilistica, ma non necessariamente una pertinenza urbanistica. La struttura, le dimensioni e la trasformazione permanente del terreno possono farla qualificare come nuova costruzione.

Per costruire una piscina interrata serve il permesso di costruire?

Secondo l’orientamento più rigoroso, confermato dal Consiglio di Stato n. 6322/2026, la piscina interrata tradizionale richiede il permesso di costruire perché costituisce una struttura edilizia stabile e trasforma permanentemente il suolo.

Una piscina avente volume inferiore al 20% del volume dell’abitazione principale è automaticamente pertinenziale?

No. La soglia del 20% non qualifica intervento pertinenziale ma, al contrario, stabilisce soltanto che un intervento già qualificabile come pertinenziale deve comunque essere considerato nuova costruzione quando supera tale limite.

Una piscina interrata abusiva può essere sanata?

Non automaticamente. Occorre verificare il tipo di illecito, la data di realizzazione, la disciplina urbanistica applicabile, la conformità richiesta dalla normativa vigente e la presenza di eventuali vincoli, ma in regime di contrasto al consumo di suolo sta diventando sempre più arduo.

Una piscina fuori terra richiede un titolo edilizio?

Dipende dalle caratteristiche concrete. Una piscina stagionale, realmente smontabile e priva di opere permanenti può avere un regime diverso da una struttura stabilmente installata, collegata a impianti e accompagnata da trasformazioni del terreno.

La piscina abusiva incide sullo Stato Legittimo dell’immobile?

Sì. La piscina costituisce un’opera edilizia presente sul lotto e deve essere confrontata con i titoli abilitativi. La sua irregolarità può incidere sulle verifiche tecniche, sulle trasformazioni successive e sulla commerciabilità pratica dell’immobile.

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