Pergotenda 70 mq per ristorante ammessa in edilizia libera (Cons. di Stato 6424/2026)

Una pergotenda di circa 70 mq, addossata ai muri di un cortile e utilizzata nell’attività di ristorazione, può essere qualificata come edilizia libera? Per il Consiglio di Stato, con sentenza n. 6424/2026, è possibile, ribaltando la precedente decisione del TAR Lazio. Il caso è interessante soprattutto per le notevoli dimensioni del sistema tendonato e per il suo utilizzo connesso all’attività produttiva di somministrazione, perchè queste caratteristiche potrebbero far pensare alla creazione di nuova superficie o volume. Non si tratta della tipica pergotenda posizionata sul vialetto di ingresso di casa o nel proprio resede, mediamente di 16 mq e acquistabile perfino al supermercato. La sentenza conferma invece che la qualificazione edilizia dipende anzitutto dalle caratteristiche costruttive e dalla capacità della struttura di creare uno spazio stabilmente chiuso.

La conferma assume maggior interesse perchè non ha avuto bisogno di invocare le modifiche introdotte dalla legge n. 105/2024 “Salva Casa”, che hanno liberalizzato ulteriormente la disciplina delle tende e pergotende realizzabili senza titolo edilizio: la sentenza ha fatto riferimento a:

• previgente definizione art. 6, comma 1, lett. e-quinquies del D.P.R. 380/2001;
• definizione di pergotenda contenuta alla voce n. 50 del Glossario Edilizia Libera (allegato A al D.M. 2/03/2018)

Punti chiave

1. La superficie di 70 mq non ha impedito la qualificazione come pergotenda, perché la struttura risultava leggera, retrattile e priva di chiusure rigide permanenti.
2. L’utilizzo per la ristorazione non trasforma automaticamente la pergotenda in uno spazio edilizio, se non viene creato uno spazio stabilmente chiuso.
3. Anche dopo il Salva Casa, per questi elementi da esterni restano decisivi retrattilità, configurazione materiale e assenza di nuovi spazi stabilmente chiusi.

Fattispecie: un cortile coperto di pergotende per la ristorazione

Il Comune aveva ordinato la demolizione della struttura installata nel cortile di un ristorante, oltre all’applicazione della sanzione pecuniaria, avendo accertato un sistema a pergotenda di circa 70 mq come una struttura addossata ai muri perimetrali, dotata di copertura in PVC, elementi laterali trasparenti e impianti di illuminazione e climatizzazione. Lo spazio risultava inoltre stabilmente utilizzato per la somministrazione di alimenti e bevande. Il TAR Lazio aveva ritenuto che queste caratteristiche escludessero l’edilizia libera, mentre il Consiglio di Stato è arrivato invece alla conclusione opposta, ritenendo che le dimensioni e l’intensità dell’utilizzo non sono state considerate decisive quanto le effettive caratteristiche costruttive dell’opera.

Telo retrattile e assenza di chiusure stabili sono stati decisivi

In giudizio era emerso che la copertura era costituita da un telo retrattile, sostenuto da strutture leggere e dai muri perimetrali esistenti: presumo si sia trattato di un telo scorrevole con sistemi meccanici su binari o rulli comunemente in commercio. Anche gli elementi laterali erano risultati amovibili o retrattili, senza configurare una chiusura rigida permanente: solitamente in commercio si trovano quelli avvolgibili a rullo, a molla o con guide canalizzate laterali, con teli plastificati trasparenti per riparare da vento e agenti atmosferici. Il risultato ottenuto è un sistema telonato completamente apribile in ogni momento, sia con sistemi manuali che meccanici.

Il Consiglio di Stato, nel richiamare un proprio principio, ha confermato che «le strutture di tipo pergotenda, consistenti in tende o coperture leggere e retrattili, non necessitano di permessi per la loro installazione, essendo ascrivibili all’edilizia libera. Non realizzano uno spazio chiuso stabile né costituiscono nuove volumetrie edificabili, in quanto concepite come coperture meramente accessorie e facilmente amovibili» (Cons. di Stato n. 1256/2026).

Particolare importanza è stata attribuita anche alla precedente sentenza penale di assoluzione riguardante la stessa opera, che aveva accertato come la tenda costituisse l’elemento principale, mentre la struttura svolgeva una funzione meramente accessoria, senza costituire un aumento stabile di volume o superficie. Ho già affrontato più volte questi criteri parlando delle condizioni necessarie affinché una pergotenda possa rientrare nell’edilizia libera, oppure nel libro “Salva Casa – Seconda edizione”:

Dopo il Salva Casa la pergotenda entra espressamente nell’edilizia libera

Il procedimento esaminato dal Consiglio di Stato ha avuto inizio nel 2018 e quindi prima della legge n. 105/2024, ma oggi questa fattispecie deve essere letta anche attraverso la nuova formulazione dell’articolo 6, comma 1, lettera b-ter) del del D.P.R. 380/2001.

Il Salva Casa ha infatti integrato nella categoria di edilizia libera la preesistente definizione di opere di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici costituite principalmente da tende, in cui ricadono ovviamente anche le pergotende:

«b-ter) le opere di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici la cui struttura principale sia costituita da tende, tende da sole, tende da esterno, tende a pergola, anche bioclimatiche, con telo retrattile, anche impermeabile, ovvero con elementi di protezione solare mobili o regolabili, e che sia addossata o annessa agli immobili o alle unità immobiliari, anche con strutture fisse necessarie al sostegno e all’estensione dell’opera. In ogni caso, le opere di cui alla presente lettera non possono determinare la creazione di uno spazio stabilmente chiuso, con conseguente variazione di volumi e di superfici, devono avere caratteristiche tecnico-costruttive e profilo estetico tali da ridurre al minimo l’impatto visivo e l’ingombro apparente e devono armonizzarsi alle preesistenti linee architettoniche».

Ciò non significa che qualsiasi struttura denominata “pergotenda” sia automaticamente libera, perchè la disciplina richiede comunque che l’elemento:

• sia addossato o annesso agli immobili;
• non determini la creazione di uno spazio stabilmente chiuso;
• abbia caratteristiche tecnico-costruttive compatibili con la funzione di protezione solare o dagli agenti atmosferici;
• minimizzi l’impatto visivo e l’ingombro apparente.

È proprio il divieto di creare uno spazio stabilmente chiuso a rappresentare ancora oggi uno dei confini principali, come ho approfondito nel post sulla pergotenda dopo il Salva Casa e sul divieto di trasformarla successivamente in ambiente chiuso. E resta altrettanto importante distinguere la pergotenda dalla tettoia vera e propria, soprattutto quando gli elementi strutturali assumono autonomia rispetto alla tenda: sul punto rinvio anche all’approfondimento dedicato ai confini tra tettoia e pergotenda dopo il Salva Casa.

Dimensioni notevoli, ma non esiste una soglia definita

La normativa sulle pergotende non prevede termini quantitativi, limitandosi ad elencare le caratteristiche qualitative che deve rispettare il sistema telonato previsto per riparare dal sole e dagli eventi atmosferici.

Premesso che una pergotenda di circa 70 mq non è certo di entità modesta, soprattutto quando viene utilizzata per ampliare lo spazio fruibile da un ristorante, il Consiglio di Stato non ha utilizzato la superficie come criterio automaticamente ostativo all’edilizia libera. Il parametro decisivo è rimasto un altro: verificare se attraverso struttura, copertura e chiusure laterali viene realizzato un organismo edilizio sostanzialmente stabile oppure una copertura effettivamente retrattile e accessoria.

La superficie può certamente rappresentare un elemento sintomatico e richiedere verifiche ancora più rigorose, ma non sostituisce in automatico l’accertamento delle caratteristiche materiali dell’opera.

Conclusioni e consigli utili

In questo caso le dimensioni non contano (o meglio, non hanno contato), e una pergotenda di notevoli dimensioni, pari in questo caso a circa 70 mq, può rientrare nell’edilizia libera. Non basta quindi invocare le dimensioni, l’utilizzo commerciale o la presenza di impianti per qualificare automaticamente l’opera come nuova costruzione. D’altra parte, sarebbe sbagliato ricavare dalla decisione il principio opposto secondo cui qualunque maxi-pergotenda sia libera, per cui a costo di venire a noia, consiglio di non esagerare.

Dopo il Salva Casa occorre focalizzare soprattutto:

1. la retrattibilità della copertura;
2. il ruolo accessorio della struttura;
3. la configurazione delle chiusure laterali
4. l’assenza di uno spazio stabilmente chiuso.

Ed è proprio sulle strutture più grandi e intensamente utilizzate che questa verifica deve essere svolta con maggiore prudenza, spesso usate dalle attività produttive, commerciali e di somministrazione.

Quadro normativo e giurisprudenziale richiamato

Norme

1. D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, art. 6, attività edilizia libera.
2. D.L. 29 maggio 2024, n. 69, convertito con modificazioni dalla legge 24 luglio 2024, n. 105, cosiddetto Salva Casa.
3. D.M. 2 marzo 2018, Glossario delle principali opere realizzabili in attività edilizia libera.

Giurisprudenza

1. Consiglio di Stato, Sezione II, sentenza 7 agosto 2026, n. 6424.
2. Consiglio di Stato, Sezione III, sentenza 17 febbraio 2026, n. 1256, richiamata dalla decisione.

FAQ

Una pergotenda di 70 mq può essere realizzata in edilizia libera?

Può esserlo. La superficie telonata non determina automaticamente la necessità del permesso di costruire: occorre verificare soprattutto struttura, prevalenza di retrattilità e assenza di uno spazio stabilmente chiuso.

Una pergotenda utilizzata da un ristorante richiede il permesso di costruire?

Non necessariamente. L’utilizzo commerciale dello spazio non basta da solo a trasformare la struttura in un organismo edilizio soggetto a titolo, ma rende particolarmente importante verificarne le effettive caratteristiche e prevalenza funzionale dell’elemento tenda.

Il Salva Casa ha liberalizzato tutte le pergotende?

No. La legge n. 105/2024 ha inserito espressamente determinate tende e tende a pergola nell’edilizia libera, ma non consente di creare attraverso queste opere nuovi ambienti stabilmente chiusi, pertanto occorre evitare sistemi che producano coperture permanenti ed equiparate alle tettoie.

Le chiusure laterali sono ammesse nella pergotenda?

Possono essere compatibili con l’edilizia libera quando conservano caratteristiche amovibili o retrattili. Chiusure rigide e permanenti possono invece modificare radicalmente la qualificazione edilizia dell’intervento, facendola somigliare piuttosto ad una veranda.

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