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Come sanare la Nuvola di Fuksas difforme per traslazione

Emerse difformità urbanistiche pochi giorni fa; l’ira dell’Archistar Fuksas

nuvola di fuksas

Nuovo Centro Congressi di Roma, la “Nuvola” di Fuksas – pubblico dominio


Carlo Pagliai  Ingegnere e urbanista
Urban Planning, building and real estate consultant
Blogger, YouTuber and digital communicator

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Purtroppo commentare questo tipo di notizia non è confortante

Rimbalza in questi giorni la notizia sui portali autorevoli (Repubblica, il Giornale, SkyTv, FattoQuotidiano) che il celebre edificio del Nuovo Centro Congressi di Roma, detto “Nuvola di Fuksas”, sia stato realizzato con una traslazione di due metri verso il viale Europa, un asse viario alberato a composto da una carreggiata a due sensi di marcia e avente modesta sezione.

Effettivamente riscontrando le foto aeree di Google Earth (non Maps) e confrontando lo stato attuale 2017 con quello degli anni anteriori al 2008 emerge subito l’invasione di campo del lotto edificato verso la strada.

Un migliore sintetico schema di comprensione proviene dall’Arch. Pinto, che lo ha pubblicato su Facebook, e che condivido per la sua chiarezza:

Volendo saltare a piè pari tutte le polemiche sui costi e sulla cantierizzazione, mi limito a condividere il senso di delusione e shock che ha espresso l’Archistar Massimiliano Fuksas (dichiarazione).

Condiviso ciò, è davvero un brutto pasticcio. Quali effetti e soluzioni occorreranno per regolarizzare la Nuvola, sotto un profilo urbanistico?


Lungi dal voler formulare un parere, al quale probabilmente spetterà arrivarci al CTU incaricato in sede di eventuale contenzioso; piuttosto proviamo a pensare se esistano soluzioni riparatrici per un bene pubblico di notevole importanza come la Nuvola di Fuksas.

Ovviamente siamo ben lontani dalle tolleranze di costruzione del 2% previste dall’art. 34 del T.U.E.

La prima incognita ostativa sono i vincoli

Se ho consultato correttamente le cartografie istituzionali del Piano Paesaggistico del Lazio, sembrerebbe che il lotto dell’edificio sia libero da vincoli paesaggistici e beni culturali; ripeto, sembrerebbe, perchè nel momento in cui scrivo non riesco ad accedere alle cartografie ufficiali del Mibact, in questo momento offline (sincronicità?). Mi riservo quindi di aggiungere prossimamente note integrative.

Tuttavia nell’articolo di Repubblica si legge che tale spostamento comporti interruzione della visuale prospettica dell’asse Archivio Centrale di Stato – Basilica dei SS. Pietro e Paolo, situati agli estremi del viale Europa e, come riporta la testata <<tutelato a livello architettonico e urbanistico dalla Sovrintendenza di Stato, così come tutto il quartiere Eur.>>

Qui appaiono altre nuvole… oscure all’orizzonte:

se ci fossero davvero vincoli diretti o indiretti di tutela architettonica e/o di notevole interesse pubblico istituiti con Decreto Ministeriale, il primo step imprescindibile diventa l’ottenimento della c.d. preventiva Compatibilità Paesaggistica dalle competenti soprintendenze, quale condizione necessaria per tutto. Altrimenti… nisba.

Lo stesso dicasi anche per le proposte di vincolo, adottate ma non ancora approvate in via definitiva.

Ometto volutamente la verifica dei vincoli di natura idrogeologica, idraulica e similari, ipotizzandone la loro assenza.

Inquadramento dell’abuso edilizio.

Facciamo un pò di “fanta-urbanistica“, e proviamo fare alcune analisi e ipotesi di regolarizzazione.

Non dovrebbe rientrare nella Lottizzazione abusiva in senso lato, il reato edilizio più grave.

Tuttavia, non si esclude che possa rientrarvi in maniera “laterale”: infatti l’articolo 30 del T.U.E. dispone che:

1. Si ha lottizzazione abusiva di terreni a scopo edificatorio quando vengono iniziate opere che comportino trasformazione urbanistica od edilizia dei terreni stessi in violazione delle prescrizioni degli strumenti urbanistici, vigenti o adottati, o comunque stabilite dalle leggi statali o regionali. (omissis).

E’ possibile, e forse probabile, che nel titolo abilitativo emesso per la Nuvola ci siano prescrizioni specifiche, quali distanze tra edifici, dalle strade, rispetto di certi allineamenti e visuali prospettiche (che risultano tra l’altro compromesse, da quanto riporta Repubblica).

In questi casi, l’intervento complessivo di “ristrutturazione urbanistica” dell’isolato potrebbe perfino sconfinare nel più grave reato edilizio, perseguito pure penalmente, ovvero lottizzazione abusiva.

Difficile escludere con certezza il reato di lottizzazione abusiva

Andiamo avanti comunque. Ammesso di non rientrare nella casistica precedente, la fattispecie non sembrerebbe neppure rientrare nell’assenza del Permesso di Costruire (diamo per scontato che lo abbiano).

Vediamo quindi se ricade nelle variazioni essenziali, categoria di “abuso rilevante” prevista anche dal Testo Unico DPR 380/01 all’art. 32.

Secondo la vigente L.R. 15/2008 della Regione Lazio, l’articolo 17 (clicca qui), questo tipo di difformità non sembra rientrare nella lettera F, cioè modifica della localizzazione dal Permesso rilasciato:

F) modifica della localizzazione quando la sovrapposizione della sagoma a terra dell’edificio autorizzato e di quello realizzato, per effetto di rotazione o traslazione di questo, sia inferiore al 50 per cento;

Secondo quanto riportato da Repubblica <<l’edificato non combacia con il permesso di costruire. Per una serie di errori c’è stata una traslazione, uno spostamento dell’intero complesso di circa due metri>>.

Se corrispondesse a verità, diciamo comunque che sotto il profilo puramente edilizio l’ipotesi di abuso non rientra nel novero della Totale difformità e neppure nelle variazioni essenziali, anche nell’ipotesi che l’area fosse sotto vincoli di natura paesaggistica, culturale, storica, ambientale, ecc. (art. 17 comma 4 LR 15/2008).

Possiamo quindi dire, anche a occhio, che sicuramente i due metri di traslazione riferiti all’intero plesso non sforano il limite del 50% previsto dalla LR Lazio 15/2008.

Quindi, non rientrando ovviamente nella casistica di ristrutturazione edilizia, in via residuale si dovrebbe ricadere nella ipotesi di Parziale difformità dal titolo abilitativo, con alcuni “però”.

Qui scatta la procedura di “Sanatoria edilizia”, che prescrive inderogabilmente il principio della Doppia Conformità.

Chiaramente, lo stato attuale del plesso traslato di due metri non risulterebbe doppiamente conforme gli strumenti urbanistici comunali vigenti sia al rilascio del titolo abilitativo di qualche anno fa, sia ad oggi.

Il principio della doppia conformità, finora trattato in questo sito su fattispecie private, vale anche su quello degli immobili pubblici.

Non basterà una norma regionale “ad hoc” per creare le condizioni legislative/procedurali per consentire la sanatoria con la singola conformità, in quanto in men che si dica la Corte Costituzionale, come sempre ha fatto, provvederà a dichiararla incostituzionale perchè non rispettosa del principio cardine previsto dall’art. 36 del DPR 380/01.

Secondo problema che può precludere una possibile regolarizzazione della Nuvola: opere abusive su suoli pubblici

Se, come risulta, ci fosse l’occupazione permanente di suoli di proprietà dello stato o di enti pubblici (come appunto un viale Europa), non esiste alcuna possibilità di sanare l’abuso, per il quale viene ordinato la demolizione e il ripristino dello stato legittimo dei luoghi, con demolizione a cura del comune ed a spese del responsabile dell’abuso (art. 35 del DPR 380/01).

Tradotto: gli abusi compiuti su suoli pubblici sono insanabili, sempre e comunque.

Con l’attuale ordinamento non sarebbe neppure efficace una variante “ad nuvolam” al PRG di allargamento del lotto con annessione della porzione di suolo occupata al plesso edificato: infatti non sarebbe comunque doppiamente conforme al momento del compimento dell’abuso, avvenuto alcuni anni fa.

Se le opere abusive sono eseguite da amministrazioni statali, i provvedimenti inibitori e sanzionatori sono demandati (art. 28 TUE) al Presidente della Giunta Regionale per la conseguente adozione dei provvedimenti (Art. 27 TUE).

Se non ho sbagliato le analisi, e per certi aspetti spererei di sì, direi che la Nuvola di Fuksas allo stato attuale abbia poche probabilità di essere “sanata” o regolarizzata da un punto di vista urbanistico ed edilizio.

Due le soluzioni, alternative tra loro: Condono edilizio o revisione del Testo Unico dell’Edilizia.

Proprio così. Senza mezzi termini ritengo che la strada di un condono edilizio (generalizzato o puntiforme ?) possa essere efficace. 

L’altra alternativa per il legislatore è mettere mano al DPR 380/01, e revisionare il capo relativo alla sanatoria ordinaria.

Se non conosci la differenza tra condono e sanatoria, ti propongo l’approfondimento (clicca qui).

Purtroppo credo che diventerà l’emblema italiano della Burokrazia, che arriva perfino a ritorcersi contro sè stessa.

Chiaramente la soluzione dovrà arrivare dai piani alti della Politica, a meno che non si voglia tenere nell’oblio la Nuvola di Fuksas e farla diventare una delle tante rovine incompiute che vediamo a Striscia La Notizia, sospesa tra un contenzioso infinito e l’altro.

 

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This Post Has 4 Comments
  1. Per evitare una inutile polemica od equivoci vorrei correggere la prima frase del mio commento con “Se si pone la questione in termini di abuso edilizio dell’intero complesso, si corre il rischio di ingigantire inutilmente il problema pubblico.”

    Riguardo all’anonimato spero non Le dia fastidio. Non è una questione di coraggio ma di discrezione. Se per Lei non è accettabile la prego di cancellare il mio commento. Altrimenti vorrei aggiungere il seguente commento:

    Vorrei esprimere la mia preoccupazione che nei mezzi di informazione ne si faccia una questione più grande del problema reale, fino al punto che esso appaia irrisolvibile ed il pubblico accetti che non venga sanato il danno architettonico ed urbanistico.

    Secondo me si dovrebbero analizzare approfonditamente le soluzioni tecniche (ingegneristiche) per ripristinare il marciapiede nella sua ampiezza e posizione originali e quindi anche la parte di strada invasa.

    Invece la stampa parla dell’abuso come se si trattasse di una fatalità, come se i limiti di costruzione, il perimetro non fossero stati noti a priori, tracciati e sempre evidenti tramite confronto con il contesto urbanistico.

    Secondo un articolo su repubblica.it lo spostamento si sarebbe notato solo il mese scorso!

    Se un cantiere invade il marciapiede e la strada è evidente da subito ad operai, ingegneri, architetti, passanti, residenti, addetti istituzionali ai controlli o verifiche … non è un errore che si nota solo ad opera compiuta. Si cacciano via i venditori ambulanti che occupano il suolo pubblico, come potrebbe passare inosservata una tale colata di cemento?

    Con rammarico ho dovuto constatare da un intervista di repubblica.it all’architetto del centro congressuale, che questi auspica un consolidamento dello status quo estendendo la zona pedenale attorno alla sua opera e possibilmente piantare più alberi non asfalto.

    Come se il viale invaso (dal cemento della “sua” opera) non rappresentasse una linea prospettica ideale tutelata a livello architettonico ed urbanistico, bensì una semplice strada asfaltata!
    Come può ragionare così un architetto? Come può un architetto romano essere così distaccato dal patrimonio architettonico della sua città?

    Insomma la proposta porterebbe a spezzare la prospettiva dall’Archivio centrale di Stato alla basilica dei Santi Pietro e Paolo sulla collina opposta e spostare il baricentro verso la “sua” nuova piazza per Roma, anche a costo di declassare il grande viale a viuzza a senso unico e di rendere definitivi i percorsi alternativi provvisori dei mezzi di trasporto pubblici e privati dovuti a questo intralcio urbanistico.

    Personalmente mi sembra una pretesa arrogante ed egocentrica, un delirio di onnipotenza.

    L’integrità del contesto urbanistico ed architettonico trovato sembra non stare molto a cuore neanche all’intervistatore, dato che manca una ovvia replica alla proposta dell’architetto.

    In un altro articolo su repubblica.it si da per scontato che ripristinare il marciapiede metterebbe a rischio la stabilità dell’albergo… come può fare una redazione giornalistica una tale analisi?

    Insomma i mezzi d’informazione più seguiti non sembrano essere molto interessati ad indagare sulle soluzioni di ripristino, ma a trasmettere un senso di fatalità per far accettare la situazione al grande pubblico.

    La sua analisi giuridica mi sembra approfondita ed interessante. Non potrebbe dare anche un contributo con un considerazioni, magari un’analisi tecnica (ingegneristica) obiettiva o citare analisi pertinenti riguardo a soluzioni per ripristinare il marciapiede e la strada invasi?

  2. Sicuramente sto conversando con qualcuno che non ha il coraggio di firmarsi in prima persona.
    Detto ciò non capisco perchè mi stia dicendo di non ingigantire il problema: devo forse pensare che lei sia coinvolto?
    A giudicare dal suo linguaggio emerge che sia abbastanza preparato nel settore.
    Salvo che Repubblica.it abbia pubblicato una notizia non corretta, si legge che l’intero plesso è spostato.
    Se, come sostiene Lei, sarà sufficiente revisionare il fronte strada e le vie di accesso, è bene procedere in tal senso.
    Tuttavia, visto che mi sembra del settore edilizio, consiglierei di ri-leggere con maggiore attenzione quanto ho analizzato nel mio articolo.
    E mi creda, spero davvero che si trovi una soluzione rapida e speditiva.
    Con un altro tuttavia: se per la Nuvola si troverà una soluzione tampone, è giusto che sia anche estesa ai diversi casi simili in Italia.
    Condono in vista, quindi ?

  3. Egregio Signor Pagliai!

    Se pone la questione in termini di abuso edilizio dell’intero complesso, ingigantisce inutilmente il problema pubblico. Inutilmente perché non è un problema pubblico permanente che i responsabili tecnici e giuridici non abbiano evitato l’occupazione del marciapiede e del viale. Quella è solo provvisoriamente una vergogna per Roma, fino a quando non verrà sanata. Permanente rimarrà solo per la comunità dei tecnici italiani coinvolti e per l’azienda che ha reso possibile l’abuso una vergogna. Probabilmente avrà ripercussioni per l’azienda nelle prossime gare d’appalto.

    Ai cittadini e spero anche all’architetto, che è di Roma, importa che venga ripristinato il viale. Per fare questo non c’è bisogno di spostare il centro congressuale e neanche l’albergo. Basta sanare le vie d’accesso al parcheggio in modo che non intralciano il viale, né la strada, né il marciapiede.

    Insomma non occorre ingigantire il problema associandolo a tutto il complesso congressuale, perché non interessa ai cittadini abbattere l’albergo o addirittura la nuvola, bensì ripristinare il viale spostando l’accesso ai parcheggi. In più ingigantendo il problema si rischia di bloccare tutto.

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