Fascia rispetto ferroviario, opere edilizie minori e cambi d'uso, quando derogare la distanza minima 30 metri • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

29/09/2025
Vincolistica

Indice

Sugli edifici realizzati in fregio alla ferrovia diventa problematico ristrutturare e fare mutamento destinazione d’uso
Natura del vincolo ferroviario ed effetti preclusivi all’edificazione per sicurezza
Obbiettivi di tutela sicurezza della fascia ferroviaria
Interventi edilizi minori in fascia di rispetto ferroviario

Sugli edifici realizzati in fregio alla ferrovia diventa problematico ristrutturare e fare mutamento destinazione d’uso

Esiste una discreta quantità di edifici e manufatti realizzato a ridosso di vari tratti della ferrovia e all’interno della relativa fascia di rispetto, per i quali diventa problematico ottenere i vari titoli abilitativi edilizi, nonché la regolarizzazione in sanatoria edilizia ordinaria; perfino il condono edilizio trova forti limitazioni in quanto condizionato all’ottenimento di parere favorevole da parte dell’ente gestore (una volta Ferrovie dello Stato, oggi demandato a Rete Ferroviaria Italiana RFI). Attualmente la fascia di rispetto ferroviario è pari a 30 metri dall’ultima rotaia esistente, è imposta dall’articolo 49 DPR 753/1980 e al suo interno è vietato costruire, ricostruire o ampliare edifici o manufatti di qualsiasi specie; prima di ciò, la distanza minima era davvero esigua e pari a 6 metri (vedi L. 1202/1968 e altre precedenti norme).

Estratto da DPR 753/80:
Art. 49 – Lungo i tracciati delle linee ferroviarie è vietato costruire, ricostruire o ampliare edifici o manufatti di qualsiasi specie ad una distanza, da misurarsi in proiezione orizzontale, minore di metri trenta dal limite della zona di occupazione della più vicina rotaia. La norma di cui al comma precedente si applica solo alle ferrovie con esclusione degli altri servizi di pubblico trasporto assimilabili ai sensi del terzo comma dell’art. 1.
Art. 60 – Quando la sicurezza pubblica, la conservazione delle ferrovie, la natura dei terreni e le particolari circostanze locali lo consentano, possono essere autorizzate dagli uffici lavori compartimentali delle F.S., per le ferrovie dello Stato, e dai competenti uffici della M.C.T.C., per le ferrovie in concessione, riduzioni alle distanze prescritte dagli articoli dal 49 al 56.
I competenti uffici della M.C.T.C., prima di autorizzare le richieste riduzioni delle distanze legali prescritte, danno, mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento, comunicazione alle aziende interessate delle richieste pervenute, assegnando loro un termine perentorio di giorni trenta per la presentazione di eventuali osservazioni.
Trascorso tale termine, i predetti uffici possono autorizzare le riduzioni richieste.

Natura del vincolo ferroviario ed effetti preclusivi all’edificazione per sicurezza

Gli effetti preclusivi della fascia di rispetto, uniti alla possibile autorizzazione in deroga per certe opere, portano ad inquadrarla come vincolo di inedificabilità relativa (vedasi anche Consiglio di Stato n. 4709/2016, n. 4217/2014). A dire il vero sussistono (pochi) spiragli per effettuare tali interventi, ottenendo preventivamente apposita autorizzazione in deroga dall’ente gestore della tratta ferroviaria; tuttavia è assai improbabile ottenere l’autorizzazione in deroga perchè la finalità del cosiddetto “vincolo ferroviario“ è tutelare la sicurezza del traffico ferroviario e degli utenti inseriti all’interno della fascia. L’autorizzazione in deroga alle distanze minime costituisce il risultato di una valutazione discrezionale (demandata all’Ente preposto) dei valori antagonisti, secondo il criterio di prevalenza dell’interesse alla protezione della pubblica incolumità rispetto a quello edificatorio del privato, valutando caso per caso la concreta situazione in relazione alla natura dei terreni ed alle particolari circostanze che caratterizzano il luogo, lo consenta, garantendo comunque la sicurezza e la conservazione della ferrovia. Occorre riportare puntualmente una serie di principi utili per comprendere la natura del vincolo ferroviario improntato alla sicurezza, estrapolandoli dalla giurisprudenza, da ultimo TAR Sicilia, Catania, n. 3316/2023:

Sul punto la giurisprudenza ha osservato che il cit. art. 60 va interpretato nel senso che in mancanza delle cause ostative ivi previste (sicurezza pubblica, conservazione delle ferrovie, natura dei terreni e particolari circostanze locali), l’Amministrazione non è affatto obbligata a rilasciare l’autorizzazione in deroga, bensì semplicemente facoltizzata a valutare discrezionalmente l’opportunità di rilasciare o meno l’autorizzazione stessa; ed invero, l’autorizzazione a costruire in deroga alle distanze ai sensi del cit. art. 60 non costituisce un obbligo per il gestore dell’infrastruttura ma è un’ipotesi del tutto eccezionale, in quanto gli interessi di sicurezza dell’esercizio ferroviario e di incolumità delle persone hanno rilevanza prioritaria rispetto alla realizzazione dell’intervento edilizio. Rete Ferroviaria Italiana è tenuta pertanto a svolgere una puntuale istruttoria rispetto alle istanze di deroga alla fascia di rispetto, prendendo in considerazione gli elementi indicati dalla norma ed adottando una motivata decisione finale; si tratta di valutazioni tecnico discrezionali inerenti la sicurezza pubblica dell’esercizio ferroviario e quindi come tali insindacabili sotto il profilo del merito delle scelte operate dall’amministrazione; Rete Ferroviaria Italiana è infatti chiamata a svolgere un apprezzamento tecnico circa la sussistenza delle condizioni tipizzate per la concessione della deroga (cfr. T.A.R. Veneto, sez. II, 9 gennaio 2023, n. 19).
Va inoltre osservato che per il diniego del nulla osta è sufficiente una sintetica, implicita motivazione, che palesi le ragioni avverse all’accoglimento della istanza del privato, mentre è, semmai, il parere favorevole alla realizzazione o mantenimento di costruzioni infra mt. 30 dalla rete a dovere individuare e puntualizzare le ragioni che legittimano la concessione del nulla osta, pena la elusione delle prescrizioni di legge, della tutela del bene primario della incolumità pubblica (cfr. T.A.R. Campania, Salerno, sez. III, 26 agosto 2022, n. 2226; T.A.R. Basilicata, sez. I, 14 gennaio 2015, n. 35).
Si vuol dunque evidenziare che la presunzione di pericolosità sottesa al divieto di costruire, ricostruire o ampliare edifici o manufatti di qualsiasi specie a una distanza minore di metri 30 dal limite della zona di occupazione della più vicina rotaia ex art. 49 del decreto del Presidente della Repubblica 11 luglio 1980, n. 753 è confermata a contrario dal successivo cit. art. 60 che identifica le condizioni per derogare al divieto: appare infatti evidente che, a fronte di un bilanciamento di interessi operato a monte dalle norme dianzi citate, l’Amministrazione preposta alla tutela del vincolo sia tenuta a esporre compiutamente le ragioni che, avuto riguardo alle concrete circostanze di fatto, giustificano di volta in volta la concessione della deroga, mentre il diniego della deroga non richiede un particolare approfondimento motivazionale, posto che il divieto di costruire all’interno della fascia di rispetto rappresenta la regola ed è radicato nella pericolosità intrinseca dell’attività ferroviaria (cfr. T.A.R. Toscana, sez. III, 8 aprile 2021, n. 482).

Obbiettivi di tutela sicurezza della fascia ferroviaria

La vigente disciplina della fascia di rispetto ferroviario è imposta per perseguire la sicurezza, ma anche per impedire ulteriori limitazioni ai possibili ampliamenti e potenziamenti dell’infrastruttura. La giurisprudenza ha esplicitato bene i motivi che sostengono la regola generale di divieto alla realizzazione o trasformazione rilevante di manufatti addossate alla ferrovia, tra cui l’importante sentenza di Corte Costituzionale n. 999/1988:

«L’inquadramento generale della fascia di rispetto ferroviaria restituisce un assetto normativo secondo il quale la fissazione delle distanze minime tra i manufatti edilizi e le linee ferroviarie risponde a esigenze, dirette, oltreché alla regolarità dell’esercizio ferroviario , alla prevenzione di danni o di pregiudizi che possono essere arrecati alla sicurezza delle persone e delle cose, con una competenza propria della polizia amministrativa relativa alla sicurezza e alla regolarità dell’esercizio ferroviario . La stessa legislazione statale – segnatamente l’art. 60 del D.P.R. n. 753 del 1980 – ammette la possibilità di derogare alle distanze minime stabilite dall’art. 49 dello stesso decreto, ove lo consentano particolari circostanze locali, mediante un’apposita autorizzazione dei competenti uffici statali emanata su richiesta dei soggetti interessati, sempreché questi ultimi dimostrino la peculiarità delle esigenze che li hanno indotti a prevedere distanze inferiori e, nello stesso tempo, i competenti uffici statali vi acconsentano, ritenendo che non ne risultino pregiudicate la sicurezza dei trasporti e la conservazione degli impianti ferroviari (in tal senso, Corte cost., n. 999 del 1988). L’art. 60 del D.P.R. n. 753 del 1980 pone l’obbligo di motivazione in riferimento alla deroga al rispetto della distanza di 30 metri: il vincolo ferroviario è di per sé ispirato a ragioni di tutela della sicurezza pubblica (lo spazio libero di 30 metri rappresenta una cautela a fronte tra l’altro di possibili deragliamenti del treno) e della conservazione delle ferrovie (lo spazio libero ha anche lo scopo di evitare ostacoli a interventi di riparazione e manutenzione della tratta ferroviaria), talché è la deroga a tale vincolo a dover essere motivata sulla base degli aspetti indicati dalla disposizione. Detta deroga costituisce un’ipotesi del tutto eccezionale che può essere concessa dall’Amministrazione in presenza di determinate condizioni…Il disposto citato va interpretato nel senso che, in mancanza delle cause ostative ivi previste (sicurezza pubblica, conservazione delle ferrovie, natura dei terreni e particolari circostanze locali), l’Amministrazione sia non già obbligata a rilasciare l’autorizzazione in deroga, bensì semplicemente facultata a valutare discrezionalmente l’opportunità di rilasciare o meno l’autorizzazione stessa; nel senso, cioè, che la mancanza di dette cause costituisca un presupposto necessario ma non sufficiente per il rilascio dell’autorizzazione. Sul versante della congruità della motivazione, occorre innanzi tutto ricordare che l’art. 60 impone l’obbligo di motivazione solo nel caso in cui si ritenga di poter ammettere la deroga al rispetto della distanza minima di 30 metri: laddove l’amministrazione competente ritenga di non concedere tale deroga, opera il divieto di edificazione nella fascia di rispetto – imposto ex lege – e non occorre fornire una specifica motivazione in ordine agli interessi pubblici protetti e alla loro prevalenza rispetto all’ interesse dei privati proprietari alla realizzazione dei beni all’ interno di questa area “sensibile”; la rilevanza e la preminenza degli interessi pubblici, invero, è stata già valutata e ponderata, in via preventiva, dallo stesso legislatore (cfr. T.A.R. Friuli-Venezia Giulia n. 5 del 4 gennaio 2024, n. 347 del 13 agosto 2022, T.A.R. Toscana n. 665 del 6 maggio 2021)».

Interventi edilizi minori in fascia di rispetto ferroviario

È sbagliato anche ipotizzare che tutti gli interventi edilizi di livello inferiore a quelli proibiti dall’articolo 49 (nuova costruzione, ricostruzione e ampliamenti di edifici) siano liberamente fattibili all’interno delle fasce di rispetto ferroviario, oppure esonerati dal previo ottenimento dell’autorizzazione in deroga dall’ente gestore. Ad esempio, per il mutamento di destinazione d’uso, ristrutturazione o altri interventi di manutenzione straordinaria si rende sempre necessario valutare la compatibilità dell’opera ai fini della sicurezza prefissata dalla legge. Ecco perchè è caldamente consigliato chiedere autorizzazione in deroga all’ente gestore della tratta, e magari informarsi prima se abbiano previsto un apposito regolamento disciplinare per interventi edilizi. Alcune fattispecie già trattate in giurisprudenza relative a opere da effettuarsi all’interno della fascia di rispetto ferroviario:

TAR Lombardia, Milano, n. 1705/2024, mutamento di destinazione d’uso con opere, da uffici ad abitazione, con contestuali opere di redistribuzione degli spazi con demolizione e ricostruzione degli elementi divisori interni, non comportanti modifiche di sagoma o di volumetria, mediante deposito di SCIA: il TAR ha confermato la correttezza del diniego avanzato dal Comune verso la SCIA in quanto occorreva preliminarmente l’autorizzazione in deroga da parte dell’ente gestore ferroviario, sottolineando inoltre che le opere possono ben avere effetti rilevanti sulla stabilità e sulla sicurezza dell’edificio, e dunque di riflesso sulla sicurezza dell’esercizio ferroviario, bene giuridico a tutela del quale è appunto posto il divieto in esame (vedi anche TAR Lazio, Roma,6 marzo 2023 n. 3664; TAR Sicilia, Catania, II, 9 novembre 2023 n. 3316).
TAR Lombardia, n. 2175/2025, per SCIA di intervento superbonus ed ecobonus qualificato manutenzione straordinaria, con lieve rialzamento della copertura con cordolo, relativamente alle parti comuni sia alle parti esclusive, oltre che a mutamenti di destinazione d’uso, realizzazione di nuovi manufatti, demolizioni e ricostruzioni nonché aumenti volumetrici delle superfici utili. Il TAR ha confermato il diniego all’autorizzazione in deroga da parte di RFI;
TAR Toscana, Firenze, n. 809/2023, per ristrutturazione con cambio di destinazione ad uso di due unità immobiliari aventi destinazione commerciale e magazzino verso la destinazione residenziale. Il TAR ha confermato il diniego espresso da RFI all’autorizzazione in deroga, motivato per sicurezza e a causa dei limiti di immissione acustica più stringenti che opererebbero per le unità abitative (confermando anche la motivazione dell’aggravamento delle immissioni acustiche, oltre ad essere riconducibile ad una nozione ampia ma legittima di sicurezza ferroviaria, che tiene conto di tutte le interferenze negative potenzialmente connesse all’attività ferroviaria nell’area immediatamente adiacente ai binari, risponde alla ratio di massima prudenza e cautela sottesa al divieto di cui all’art. 49 del d.P.R. n. 753/1980).
TAR Lazio, Roma, n. 9035/2022, per mutamento di destinazione d’uso senza opere, è stata confermata l’inapplicabilità delle prescrizioni dell’art. 49 del d.P.R. n. 753/1980.

Da quanto sopra emerge un principio ancora più generale: gran parte degli interventi di realizzazione e trasformazione edilizia, sia di natura rilevante o meno, possono essere vietati a causa del diniego alla richiesta di autorizzazione in deroga dell’ente gestore; piuttosto è da domandarsi se ogni intervento, anche di apparente rilevanza edilizia, possa incidere in qualche modo con le finalità di sicurezza prefissate dal vincolo. Si arriva a concludere che ciascun intervento edilizio da effettuarsi in fascia di rispetto ferroviaria sia soggetto a rigorosa valutazione di compatibilità o contrasto verso gli stessi obbiettivi di sicurezza.

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare CONTATTI E CONSULENZE

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