Anche l'istanza di sanatoria edilizia Salva Casa sospende temporaneamente decorrenza ordine demolizione • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

18/12/2025
Sanatoria edilizia
18/12/2025

Per molto tempo il settore urbanistico-edilizio è stato abituato all’effetto sospensivo prodotto dal deposito dell’istanza di accertamento di conformità (articolo 36 D.P.R. 380/2001) nei confronti della decorrenza del termine indicato dall’ordinanza di demolizione e rimessa in pristino. Sennonché, all’interno del testo unico edilizia, la legge n. 105/2024 “Salva Casa” ha introdotto un ulteriore forma di accertamento di conformità, disciplinato dall’articolo 36-bis e valevole soprattutto per illeciti edilizi diversi da quelli primari, effettuati in parziale difformità al permesso di costruire/SCIA alternativa (art. 34 TUE) o con variazioni essenziali rispetto al progetto approvato con P.d.C o SCIA alternativa (art. 32 TUE): la sua presentazione produce medesimi effetti sospensivi, come quelli dell’altro previgente tipo di accertamento di conformità (art. 36), oppure ne produce altri effetti di tipo interruttivo o non ne produce affatto? La risposta proviene prontamente dalla giurisprudenza amministrativa (Consiglio di Stato con le sentenze n. 7486/2024, TAR Lazio n. 9066/2025).

Spoiler: la presentazione dell’istanza di sanatoria ai sensi dell’articolo 36-bis produce gli stessi effetti di sospensione verso la decorrenza dell’ordinanza, già riconosciuti all’altra tipologia di accertamento di conformità ex articolo 36, ovviamente qualora avvenga prima della scadenza del termine disposto nel provvedimento repressivo. Infatti, una volta decorsi completamente i termini per ottemperare all’ordinanza emessa ai sensi dell’articolo 31 DPR 380/01, non è più possibile presentare alcuna istanza di sanatoria perchè è intervenuta l’acquisizione gratuita dell’immobile o della porzione individuata

Domanda di sanatoria produce inefficacia temporanea dell’ordinanza demolitoria

La presentazione della sanatoria edilizia non rende nulla, annullabile o interamente inefficace l’ingiunzione/ordinanza demolitoria emessa dal Comune. Caso mai, la giurisprudenza ha confermato che la condizione di inefficacia temporanea dell’ordinanza ripristinatoria si determina tipicamente in esito alla presentazione di un’istanza di sanatoria ex art. 36 del D.P.R. n. 380/2001, come affermato nella sentenza del Cons. di Stato n. 1119/2025:

«la presentazione di una domanda di sanatoria ex art. 36 d.P.R. 380/2011 non incide sulla legittimità del provvedimento sanzionatorio pregresso né lo rende definitivamente inefficace ma comporta la mera sospensione della sua esecutività fino alla definizione – anche tacita – della domanda (cfr., ex multis, Cons. di Stato n. 2952/2024, n. 2916/2024, n. 7680/2023)… Il rigetto dell’istanza di sanatoria non impone, di conseguenza, al Comune l’emanazione di una nuova ordinanza di demolizione, riacquistando piena efficacia ed esecutività quella già precedentemente adottata (Cons. di Stato 24/05/2024, n. 4633)»].

Pertanto, l’efficacia dell’ordinanza di demolizione rimane sospesa fino alla pronuncia del Comune sulla domanda di sanatoria la quale, se favorevole per il privato, rappresenterebbe una sopravvenienza tale da rendere legittimo l’intervento mentre, se sfavorevole, riprenderebbe efficacia l’ingiunzione di ripristino per i rimanenti giorni, rispetto a quelli già decorsi rispetto al deposito dell’istanza. In altre parole, la presentazione di una domanda di sanatoria non comporta la necessità di emanare un’altra ordinanza di demolizione. L’anzidetta condizione di inefficacia temporanea dell’ordinanza di demolizione prodotta è stata riconosciuta dal Consiglio di Stato anche al nuovo istituto di accertamento di conformità, di cui all’art. 36-bis del d.P.R. n. 380 del 2001 (cfr. Cons. di Stato 9 settembre 2024, n. 7486). L’accertamento di conformità “minore” (ex 36-bis) condivide questo effetto con l’altra tipologia di accertamento di conformità (ex art. 36).