Deruralizzazione edifici ante L. 10/1977, perchè pagare oneri urbanizzazione?

edificio rurale

Molte legislazioni regionali hanno disciplinato l’obbligo di versare oneri di urbanizzazione quando si effettua la deruralizzazione per edifici agricoli costruiti, e per quelli realizzati ante L. n. 10/1977 non sono stati previste esclusioni dall’adempimento, essendo tali some interessanti per i bilanci dei Comuni. E ciò si verifica quando si sono persi i requisiti di ruralità, sia oggettivi che soggettivi, e anche per la deruralizzazione bisogna distinguere il profilo catastale da quello urbanistico.

Sull’argomento il Consiglio di Stato con sentenza n. 811/2025 ha rimarcato l’obbligo di pagamento degli oneri di urbanizzazione quando avviene il mutamento di destinazione d’uso tra categoria funzionale agricola verso le altre categorie (vedasi articolo 23-ter DPR 380/2001), anche quando l’immobile agricolo risulta di tipo risalente o storico. Tale obbligo è stato confermato espressamente proprio per una fattispecie avvenuta nella regione Piemonte, per la quale si devono rammentare precedenti aperture (TAR Piemonte n. 583/2022, n. 447/2021, n. 687/2019). La sentenza del Consiglio di Stato n. 811/2025, nel riprendere anche quanto già stabilito nella precedente sentenza n. 3558/2024, ha chiarito quando scatta l’esonero dal contributo di costruzione per fabbricati regolarmente licenziati anteriormente alla L. 10/1977 (e si aggiunge, realizzati in epoca non ancora assoggetta a tale obbligo). Il previgente regime normativo, ossia quello istituito con la L. 1150/1942 «non distingueva tra residenze rurali e residenze civili edificate in area agricola e non prevedeva che fosse necessaria la destinazione dell’immobile a servizio dell’attività agricola per poter beneficiare nel territorio piemontese del regime di gratuità previsto per gli imprenditori agricoli a titolo principale. Non si sarebbe verificato, pertanto, alcun mutamento della destinazione d’uso rendendo indebita la richiesta degli oneri concessori da parte del Comune.».

Nel proseguire, la sentenza di Consiglio di Stato n. 811/2025 conferma l’assenza di uno spartiacque, e pertanto senza concedere l’esonero automatico dagli oneri concessori per l’edilizia situata in zona agricola Ante ’77, assoggettando alla debenza degli oneri ogni mutamento d’uso rilevante da residenza agricola a residenza civile:

«L’immobile per cui è causa è stato edificato nella seconda metà del 1800, quindi ben prima dell’entrata in vigore della l. 1150/1942 e risulta essere stato acquisito a seguito di successione mortis causa dall’appellato; il de cuius a sua volta aveva acquistato l’immobile con rogito del 23 febbraio 1978 da una persona qualificata in atto come industriale che aveva ricevuto il bene a seguito di una donazione degli anni trenta del secolo scorso.
Ci troviamo, pertanto, in una situazione sovrapponibile a quella esaminata nella sentenza in precedenza richiamata.
Dal momento che nel regime precedente alla l. 10/1977 la funzione residenziale in zona agricola non era vincolata all’uso strumentale alla conduzione del fondo, come previsto dall’attuale normativa, in molti casi prima dell’entrata in vigore di tale legge si era già consolidata una funzione meramente residenziale da parte di persone priva della qualifica di imprenditore agricolo che acquistavano una casa in campagna.
Pertanto non si può affrontare la questione dell’eventuale pagamento degli oneri legati alla ristrutturazione con un’applicazione retroattiva di una disciplina edilizia.
Il pagamento degli oneri si giustifica nel caso di mutamente d’uso da residenziale per l’imprenditore agricolo a residenziale tout court perché ciò determina un aumento del carico urbanistico, ma se la funzione meramente residenziale esisteva già prima del 1977 viene meno tale incremento e non è giustificato il pagamento degli oneri.».

Una possibile via di uscita potrebbe essere (col condizionale sottolineato) la dimostrazione dell’avvenuto cambio di destinazione senza opere avvenuto ante L. 47/1985, in quanto la Corte Costituzionale, con sentenza n. 73/1991 ha stabilito che si qualificata intervento libero da concessione edilizia o autorizzazione edilizia, salvo diversa eventuale regolamentazione regionale o comunale.

Per completezza informativa, risulta degna di nota la conclusione della sentenza TAR Piemonte n. 583/2022, che riconosce l’esonero dal contributo concessorio richiesto dal Comune a titolo di deruralizzazione, qualora l’immobile risulti edificato in epoca antecedente alla Legge n. 10/1977; in tali casi, il semplice passaggio da residenza rurale a residenza civile non costituisce un mutamento di destinazione d’uso rilevante ai sensi della L.R. Piemonte n. 19/1999, qualora non si riscontri un aumento del carico urbanistico. Sull’argomento della deruralizzazione, si segnalano anche le sentenze TAR Piemonte n. 447/2021 e la n. 687/2019 in cui risultano i riferimenti alla transizione dal regime di licenza edilizia (L. 1150/1942) a quello concessorio (L. 10/1977).

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Carlo Pagliai

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare CONTATTI E CONSULENZE

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