Condono edilizio L. 47/85, agevolazioni prima casa per oblazione e oneri concessori

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La prima legge sul condono edilizio si pose il problema dell’accessibilità ai benefici della sanatoria, soprattutto sulla concreta possibilità di alcune fasce sociali di poter versare gli importi dovuti a titolo di oblazione e oneri concessori (oneri di urbanizzazione e contributo sul costo di costruzione. A tale scopo, nel primo condono edilizio (L. 47/1985) fu prevista una riduzione agevolata per chi chiedeva la regolarizzazione straordinaria di un immobile destinato a “prima casa”, disgiuntamente per l’oblazione (articolo 34) e oneri concessori (articolo 37). Per quanto attiene all’oblazione, le condizioni previste erano le seguenti:

  • Destinazione a prima abitazione: l’opera abusiva doveva essere stata realizzata o acquistata al solo scopo di essere destinata a prima abitazione del richiedente.
  • Residenza effettiva: al momento dell’entrata in vigore della legge (17 marzo 1985), il richiedente doveva risiedere nell’immobile abusivo da condonare.
  • Esclusione immobili di lusso: non potevano beneficiare della riduzione gli immobili appartenenti alle categorie di lusso secondo il D.M. 2 agosto 1969 (ville, abitazioni signorili, ecc.).
  • Entità della riduzione: in presenza di questi requisiti, la somma dovuta a titolo di oblazione veniva ridotta di un terzo.

Per quanto riguarda gli oneri concessori (urbanizzazione e costo di costruzione), la L. 47/1985 (art. 37) rinviava alla allora disciplina vigente sulla materia (L. 10/1977), prevedendo inoltre che le Regioni potessero modulare gli importi riducendoli, ma comunque non inferiori al 50% di quelli ordinari. Quindi anche sul versante oneri, la prima casa poteva beneficiare di valori più bassi, in funzione delle delibere regionali, e infine quelli stabiliti dai Comuni.

In sintesi: nel condono 1985, per avere la riduzione agevolata “prima casa” era necessario che l’immobile fosse abitazione principale al 17 marzo 1985, con residenza effettiva del richiedente, non di lusso, e in tal caso si applicava la riduzione di 1/3 sull’oblazione e condizioni agevolate sugli oneri di urbanizzazione, quest’ultime in base anche alle discipline locali.

Facciamo un esempio pratico di calcolo per capire l’effetto della riduzione “prima casa” nel condono edilizio del 1985:

Tabella di riferimento (L. 47/1985, art. 34 e tabella allegata)

Gli importi erano fissati in lire/mq di superficie utile lorda, differenziati in base:

  • al tipo di abuso (nuova costruzione, ampliamento, difformità, cambio d’uso, ecc.),
  • all’epoca di realizzazione,
  • alla popolazione del Comune.

Per semplicità, prendiamo il caso più frequente:
Nuova costruzione residenziale realizzata in totale assenza di titolo edilizio in Comune di media dimensione (tra 20.000 e 100.000 abitanti).

Importo tabellare (per periodo 1977-1983): 90.000 lire/mq.

Esempio 1 – Abitazione NON prima casa

  • Superficie: 100 mq
  • Tariffa: 90.000 lire/mq
  • Oblazione = 100 × 90.000 = 9.000.000 lire

Esempio 2 – Abitazione PRIMA CASA

Stessi dati, ma il richiedente risiede nell’immobile al 17 marzo 1985 e non è immobile di lusso.
Riduzione di 1/3 sull’oblazione.

  • Oblazione base: 9.000.000 lire
  • Riduzione 1/3: 3.000.000 lire
  • Oblazione dovuta = 6.000.000 lire

Oneri concessori (urbanizzazione + costo costruzione)

L’art. 37 L. 47/85 stabiliva che:

  • erano dovuti come per una normale concessione edilizia (L. 10/1977),
  • le Regioni potevano ridurli fino al 50% del valore ordinario.

Quindi, per la “prima casa” spesso venivano applicati valori ribassati, ma la misura esatta dipendeva dalle delibere regionali o comunali.

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Carlo Pagliai

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare CONTATTI E CONSULENZE

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