Come verificare planimetria catastale e conformità con stato effettivo dell’immobile

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Senza conformità catastale rischi un atto nullo: ecco cosa devi sapere prima di comprare casa

Vendere o acquistare un immobile è un passo importante, ma spesso si sottovaluta un dettaglio tecnico che può trasformarsi in un incubo legale a medio termine: la dichiarazione conformità catastale. In sua mancanza, l’atto di compravendita può essere dichiarato nullo, e sulla rilevanza delle difformità catastali rammento l’attuale approccio assunto dalla giurisprudenza, sottolineando che la conformità catastale non è la conformità urbanistica. Ti spiego due metodi per verificare la corrispondenza tra lo stato di fatto e le planimetrie depositate, nel video tutorial vedrai un esempio semplice.

Il rischio della nullità dell’atto

Molti pensano che una piccola differenza tra la realtà e la piantina catastale sia trascurabile. In realtà, la legge è chiara: la conformità catastale è un requisito essenziale per la validità del rogito di compravendita. Se i documenti non rispecchiano fedelmente l’immobile, rischi che i soldi incassati o versati finiscano in una transazione giuridicamente nulla.

Come si verifica la conformità? I due metodi principali

Esistono due strade che i professionisti percorrono per verificare la rispondenza delle planimetrie catastali allo stato dei luoghi:

  1. Il metodo digitale (CAD): si acquisiscono le misure direttamente sulla planimetria catastale dopo averla scannerizzata e importata nel software CAD, a condizione che sia stata correttamente orientata e inserita in scala. Dopo di ché, si potrà individuare immediatamente ogni minima discordanza.
  2. Il metodo manuale: è il sistema classico e “analogico”. Si utilizza il righello per misurare gli elementi sulla carta in base alla scala e si confrontano con le dimensioni reali, ricostruendo sempre col CAD. Qui entra in gioco il buon senso del professionista, specialmente per le planimetrie più datate e disegnate a mano anni fa, dove le approssimazioni sono fisiologiche, applicando la dovuta tolleranza per le scarne tecniche di rappresentazioni dell’epoca.

Attenzione alle planimetrie “storiche”

Un punto fondamentale riguarda la risalenza dei documenti: più una planimetria è vecchia, maggiore è il rischio di discrepanze, dovute alle approssimazioni dei rilievi e della restituzione grafica effettuata in passato. Infine, si rammenta ancora che la conformità catastale da sola non basta: è sempre necessario comparare le risultanze catastali, e soprattutto delle planimetrie, con le pratiche edilizie depositate in Comune per verificare lo stato legittimo dell’immobile.

Video tutorial

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Carlo Pagliai

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare CONTATTI E CONSULENZE

DISCLAIMER. Il presente contenuto ha esclusiva finalità informativa e divulgativa. Non costituisce e non può costituire consulenza tecnica, legale o professionale, né può essere utilizzato come parere in alcuna sede. Ogni immobile e ogni intervento richiedono valutazioni specifiche caso per caso, pertanto resta tutto riservato su inquadramento, fattibilità e soluzioni applicabili.

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