Attestazione idoneità sismica in compravendite immobili e pratiche edilizie per tolleranze e sanatoria

intervento strutturale antisismico

Occorre attenzionare la recente attestazione di verifica ai fini strutturali e antisismici, imposta dal comma 3-bis, articolo 34-bis, del DPR 380/2001, e introdotta con la legge n. 105/2024 “Salva Casa”.

Indice

Si tratta di un nuovo adempimento che trova applicazione non soltanto nell’ambito dell’attestazione dello Stato Legittimo entro tolleranze costruttive/esecutive per le pratiche edilizie (istanze, segnalazioni, comunicazioni, compreso la CILA), ma anche nell’attestazione dello Stato Legittimo entro tolleranze previste per legge nei trasferimenti immobiliari come le compravendite, permute, divisioni, eccetera. In altre parole è stato inaugurato anche il nuovo profilo di “Stato Legittimo strutturale”. Essa trova applicazione anche per le sanatorie edilizie “minori”, cioè solamente per quelle disciplinate dall’articolo 36-bis DPR 380/2001, visto l’espresso richiamo ivi contenuto al comma 3-bis:

3-bis. Per gli immobili ubicati nelle zone sismiche di cui all’articolo 83, ad eccezione di quelle a bassa sismicità all’uopo indicate nei decreti di cui al medesimo articolo 83, si applicano, in quanto compatibili, le disposizioni dell’articolo 34-bis, comma 3-bis.

A questa possibilità è connessa anche l’esecuzione di opere di adeguamento per la normativa strutturale, riservata agli abusi minori disciplinati soltanto dal comma 2, dell’articolo 36-bis TUE; si chiama anche procedura di sanatoria edilizia condizionata, ovverosia che condiziona l’esito positivo dell’iter allo svolgimento di opere da eseguirsi previo provvedimento comunale.

Per quanto riguarda l’attestazione di idoneità sismica l’art. 34 bis, comma 3-bis, dispone l’adempimento e la procedura valevole per attestazione tolleranze (pratiche edilizie e atti traslativi) e sanatorie minori:

«3-bis. Per le unità immobiliari ubicate nelle zone sismiche di cui all’articolo 83, ad eccezione di quelle a bassa sismicità all’uopo indicate nei decreti di cui all’articolo 83, il tecnico attesta altresì che gli interventi di cui al presente articolo rispettino le prescrizioni di cui alla sezione I del Capo IV della Parte II. Tale attestazione, riferita al rispetto delle norme tecniche per le costruzioni vigenti al momento della realizzazione dell’intervento, fermo restando quanto previsto dall’articolo 36-bis, comma 2 corredata della documentazione tecnica sull’intervento predisposta sulla base del contenuto minimo richiesto dall’articolo 93, comma 3, è trasmessa allo sportello unico per l’acquisizione dell’autorizzazione dell’ufficio tecnico regionale secondo le disposizioni di cui all’articolo 94, ovvero per l’esercizio delle modalità di controllo previste dalle regioni ai sensi dell’art. 94-bis, comma 5, per le difformità che costituiscono interventi di minore rilevanza o privi di rilevanza di cui alle lettere b) e c) del comma 1 del medesimo articolo 94-bis. Il tecnico abilitato allega alla dichiarazione di cui al comma 3 l’autorizzazione di cui all’articolo 94, comma 2 o l’attestazione circa il decorso dei termini del procedimento rilasciata ai sensi dell’articolo 94, comma 2-bis ovvero, in caso di difformità che costituiscono interventi di minore rilevanza o privi di rilevanza, una dichiarazione asseverata circa il decorso del termine del procedimento per i controlli regionali in assenza di richieste di integrazione documentale o istruttorie inevase e di esito negativo dei controlli stessi.».

Attestazione idoneità sismica, elementi e procedura

Al netto della procedura di idoneità statica o sismica prevista nel Condono edilizio, è la prima volta che nel testo unico edilizia si parla di conformità alla disciplina strutturale e antisismica, ovvero disponendo una procedura di regolarizzazione di questo profilo, considerando quindi che per illeciti edilizi diversi dall’articolo 36-bis, restano a maggior ragione sprovvisti di regolarizzazione sismica, rafforzando la posizione contraria assunta da tempo dalla Cassazione.

L’ambito di verifica di idoneità sismica si riferisce alle tolleranze descritte dall’articolo 34-bis, a loro volta ancorate testualmente alla consistenza della singola unità immobiliare: ciò non significa che la verifica di conformità debba essere circoscritta entro la singola unità immobiliare, perché la verifica strutturale richiede quasi sempre una visione complessiva ed estesa alla corrispondente Unità Strutturale (cfr N.T.C. 2018); finché l’irregolarità edilizia riguarda un singolo varco nella muratura portante è un discorso, quando l’entità e la tipologia della difformità strutturale supera certi livelli, occorre porsi ovviamente il problema dell’incidenza sul resto della struttura. Si rende opportuno svolgere verifiche e valutazioni di sicurezza, anche solo per gli elementi interessati e su quelli interagenti con essi. E allora, l’indagini sulle tolleranze dell’unità immobiliare si estendono, volenti o nolenti, da una porzione dell’edificio all’intera struttura, che peraltro ai sensi dell’articolo 1117 del Codice civile si qualifica parte a comune o condominiale. È ovvio che un Tecnico che assevera le tolleranze non può ignorare tutte le discordanze e irregolarità relative all’unità strutturale, considerato che alla fine dovrà attestare il loro rispetto alle N.T.C. vigenti all’epoca.

Sanatoria strutturale “Salva Casa”: limiti, zone sismiche e criticità applicative

L’introduzione dell’attestazione di idoneità sismica, soprannominata già “sanatoria sismica”, è stata disciplinata dall’articolo 34-bis, comma 3-bis del D.P.R. 380/01 (T.U.E.), e ha segnato un punto di svolta per la regolarizzazione degli interventi edilizi. Questa procedura si applica specificamente alle opere realizzate nelle zone sismiche individuate dall’art. 83, con l’esclusione di quelle classificate a “bassa sismicità”.

L’enigma delle “Zone a bassa sismicità”

Nonostante l’intero territorio nazionale sia oggi mappato sismicamente, e ogni Comune assegnato a una delle quattro classi previste (dove la Zona 4 rappresenta il livello minimo applicato di default), permane una zona d’ombra interpretativa per la “sanatoria sismica” o la sua attestazione di idoneità.

La classificazione sismica è frutto di un coordinamento tra le Regioni, che la integrano periodicamente, e il Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti (MIT), che ne aggiorna la cartografia digitale. Tuttavia, sorge un problema definitorio: chi stabilisce con esattezza il confine tra “zone a bassa sismicità” e le restanti? Mentre i decreti del MIT recepiscono le mappe regionali, queste ultime spesso non specificano esplicitamente quali zone debbano considerarsi a “bassa sismicità” ai fini della sanatoria, limitandosi a differenziare le classi sismiche numericamente.

Una chiave di lettura: l’articolo 94-bis del T.U.E.

Questa incertezza scompare esaminando l’articolo 94-bis del T.U.E. il quale definisce le categorie di intervento in base alla loro rilevanza per la pubblica incolumità, parametrando gli obblighi strutturali proprio alle zone sismiche. In base a questo articolo, si può ricavare una distinzione operativa delle zone sismiche come segue.

Categoria ZonaGrado di Sismicità
Zona 1Alta sismicità
Zona 2Media sismicità
Zona 3Bassa sismicità
Zona 4Bassa sismicità

L’attestazione di idoneità sismica sembra circoscritta nel T.U.E. alle sole zone sismiche 1-2, visto l’espressa eccezione per le zone a bassa sismicità (3 e 4), lasciando quindi nel vuoto le irregolarità strutturali di cui alle tolleranze e sanatoria edilizia minore; tale vacatio legis è stata più volte compensata dalle legislazioni regionali, che hanno esteso il medesimo adempimento obbligatorio a tutto il territorio regionale, anche se con approcci non uniformi tra una Regione e l’altra. Tuttavia, le legislazioni regionali hanno preferito adottare un approccio in favore della sicurezza prima delle costruzioni; alcune di esse, hanno semplificato il procedimento prevedendo la mera attestazione dell’idoneità statica, e non sismica, per quelle opere e irregolarità compiute quando non era vigente la zonizzazone o vincolo sismico.

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Il perimetro normativo e il superamento della “Doppia Conformità”

Per l’attestazione di idoneità sismica ex art. 34-bis TUE, il legislatore ha stabilito che restano assoggettate alle disposizioni generali del Testo Unico in materia strutturale/sismica (art. 52 e successivi) e alle Norme Tecniche per le Costruzioni (NTC) vigenti. Qui emerge un aspetto fondamentale, ossia il criterio di “singola conformità” riferita all’epoca dell’abuso, in quanto testualmente l’attestazione deve essere effettuata nel rispetto delle norme tecniche per le costruzioni vigenti al momento della realizzazione dell’intervento, e pertanto:

  • Riferimento della zona sismica: la classificazione sismica da considerare è quella vigente al momento della richiesta dell’attestazione, e non quella dell’epoca in cui le opere sono state realizzate; tuttavia, alcune regioni hanno previsto la sola attestazione di idoneità statica per discordanze strutturali effettuate all’epoca in zona non ancora dichiarata sismica;
  • Assenza di doppia conformità: a differenza della sanatoria edilizia, per questa regolarizzazione strutturale non è richiesto il requisito della “doppia conformità” (ovvero il rispetto delle norme vigenti sia all’epoca della realizzazione che al momento della domanda), richiedendo espressamente il solo rispetto alle N.T.C. vigenti all’epoca dell’esecuzione (e se non c’erano, che si fa?).

Procedura per attestazione idoneità sismica

Il legislatore, per cercare di mantenere una certa logica e coerenza con quanto già disposto all’interno del testo unico edilizia e sulle procedure e titoli abilitativi “antisismici”, ha richiamato le medesime procedure, documentazioni e categorie di intervento già previste negli articoli 94 e 94-bis TUE, per le quali si rammenta ancora che l’attestazione dovrà fare riferimento alle NTC vigenti al momento dell’intervento, corredati della stessa documentazione tecnica e contenuti minimi previsti dall’articolo 93, comma 3, del TUE. Si riportano per conoscenza le categorie di intervento strutturali antisismiche, elencate nel T.U.E. (art. 94-bis) e N.T.C. 2018 (cap. 8), elencate per ordine di entità:

  • interventi privi di rilevanza, interventi che, per loro caratteristiche intrinseche e per destinazione d’uso, non costituiscono pericolo per la pubblica incolumità.
    • riparazioni e interventi locali, interventi che interessino singoli elementi strutturali e che, comunque, non riducano le condizioni di sicurezza preesistenti;
    • miglioramento sismico, interventi atti ad aumentare la sicurezza strutturale preesistente, senza necessariamente raggiungere i livelli di sicurezza fissati;
    • adeguamento sismico, interventi atti ad aumentare la sicurezza strutturale preesistente, conseguendo i livelli di sicurezza fissati;
    • nuove costruzioni;

Volendo sintetizzare il quadro dell’attestazione idoneità sismica, ricostruendolo dall’articolo 34-bis, si perviene alla seguente tabella esplicativa, in cui sono evidenziate i due distinti adempimenti per l’idoneità sismica.

Categoria irregolarità strutturaledettaglio opere irregolari Procedura attestazione idoneità sismica
Tutte le irregolarità diverse dalla prossima categoriatrasmessa allo sportello unico per l’acquisizione dell’autorizzazione dell’ufficio tecnico regionale secondo le disposizioni di cui all’articolo 94
difformità che costituiscono interventi di minore rilevanza o privi di rilevanza di cui comma alle lettere b) e c) del comma 1 del medesimo articolo 94-bisb) interventi di “minore rilevanza” nei riguardi della pubblica incolumità:
1) gli interventi di adeguamento o miglioramento sismico di costruzioni esistenti nelle località sismiche a media sismicità (zona 2, limitatamente a valori di ag compresi fra 0,15 g e 0,20 g) e zona 3;
2) le riparazioni e gli interventi locali sulle costruzioni esistenti, compresi gli edifici e le opere infrastrutturali di cui alla lettera a), numero 3);
3) le nuove costruzioni che non rientrano nella fattispecie di cui alla lettera a), n. 2);
3-bis) le nuove costruzioni appartenenti alla classe di costruzioni con presenza solo occasionale di persone e edifici agricoli di cui al punto 2.4.2 del decreto del Ministro delle infrastrutture e dei trasporti del 17 gennaio 2018;
c) interventi “privi di rilevanza” nei riguardi della pubblica incolumità:
1) gli interventi che, per loro caratteristiche intrinseche e per destinazione d’uso, non costituiscono pericolo per la pubblica incolumità.		Deposito all’ufficio tecnico regionale (art. 94-bis, c.5)

Occorre anche sottolineare che la norma presenta ancora lacune da colmare, ad esempio per quelle casistiche in cui le irregolarità:

  1. siano strutturalmente irrilevanti ed esonerate da adempimenti formali nel regime ordinario delle pratiche sismiche ex-Genio Civile, assoggettate alla sola comunicazione al Comune, oppure esonerate da qualsiasi adempimento formale;
  2. siano effettivamente già state collaudate nello stato attuale in cui si trovano, facendo diventare ridondante l’attestazione di idoneità sismica;
  3. sia già stata effettuata precedente regolarizzazione del profilo sismico, anche con procedure antecedenti alla L. 105/2024 disposte dalle Regioni, interrogandosi se sia necessario riprodurre una ridondante attestazione di idoneità sismica;
  4. siano disciplinate anche dalle legislazioni regionali con proprie Linee Guida, integrative di quelle già previgenti a livello nazionale dal 2020.
  5. siano già state oggetto di precedente attestazione idoneità sismica contenuta nell’attestazione di tolleranze, prodotta per un rogito notarile di compravendita oppure in una pratica edilizia;

Certamente, in tutto questo ambito è consigliato muoversi con prudenza, visto l’interesse della sicurezza e pubblica incolumità sotteso dalle nuove disposizioni volute dal Salva Casa-

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Carlo Pagliai

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare CONTATTI E CONSULENZE

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