Assenza Stato Legittimo compromette il Permesso di costruire e non produce legittimo affidamento

La Cassazione penale continua a togliere argomenti alle possibili forme di sanatorie implicite attribuibili ai titoli abilitativi rilasciati dalla pubblica amministrazione.

La legge n. 105/2024 “Salva Casa” ha tentato di introdurre un meccanismo di parzializzazione dello Stato Legittimo dell’immobile (articolo 9-bis D.P.R. 380/2001), ossia il famigerato “ultimo titolo abilitativo” rilasciato o assentito per interventi relativi all’intero immobile o intera unità immobiliare, condizionati peraltro alla verifica da parte dell’amministrazione competente, in sede di rilascio, alla verifica di legittimità dei titoli pregressi. Nonostante ciò, questo tentativo di conferire un valore “tombale” all’ultima pratica in nome di qualche legittimo affidamento non è andato a buon fine. Infatti, oltre alle svariate pronunce in senso negativo emerse dalla giurisprudenza amministrativa, ultimamente anche quella penale non sembra dare buone notizie. In questo senso si segnalano due sentenze di Cassazione penale con le quali, pur non entrando in espresso riferimento alla riformata versione dello Stato Legittimo, fanno ben capire il punto di vista sui permessi di costruire rilasciati senza i necessari presupposti di conformità alla disciplina urbanistica ed edilizia. Tale rinvio ai criteri di conformità sono perfettamente omologhi a quelli richiamati per definire il valore delle fiscalizzazioni e opere condonate rispetto allo Stato Legittimo, e a quello potremmo definire “stato legittimato”.

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Dalla sentenza di Cassazione penale n. 41206/2025 emerge un passaggio interessante, relativo ad un permesso di costruire rilasciato per una demolizione e ricostruzione integrale con incremento volumetrico “Piano Casa Campania”. La sentenza, nel confermare il reato di cui all’articolo 44, lettera c), primo comma del D.P.R. 380/01, ha individuato un’artificiosa rappresentazione del progetto assentita nel permesso di costruire, partendo da una volumetria illegittima ed eccedente i valori massimi stabiliti dallo strumento urbanistico vigente, e di conseguenza in violazione della normativa regionale Piano Casa, il tutto in assenza di verifica dello Stato Legittimo dell’immobile per effetto della condotta di falso.

Dalla sentenza di Cassazione penale n. 32606/2025 viene respinta nuovamente la tesi sul legittimo affidamento ingenerato dall’ottenimento di alcuni permessi di costruire rilasciati nel 2014, relativi a manufatti edilizi precedentemente condonati ai sensi della L. 724/1994, in quanto l’approvazione del progetto di riqualificazione dell’immobile avrebbe automaticamente certificato lo Stato Legittimo, mai annullati fino a quel momento. Secondo la tesi difensiva, la facoltà o i poteri di ripensamento dell’agire amministrativo effettuati ad anni di distanza sarebbero un evidente lesione del diritto alla persona, di cui all’articolo 8 del CEDU. La sentenza, nel respingere questa tesi, ha confermato la validità dell’ordine di demolizione emesso dalla Procura generale, in quanto l’intervento di ristrutturazione del 2014 era stato effettuato su immobile che aveva illegittimamente ottenuto il condono superando i limiti di 750 metri cubi per istanza.

Conclusioni. Lo Stato Legittimo dell’immobile rappresenta il presupposto fondamentale di ogni intervento di trasformazione urbanistica ed edilizia, relativa ad ogni titolo abilitativo, compreso quelli del passato e formatisi anteriormente all’istituzione della nozione stessa, avvenuta con D.L. 76/2020.

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Carlo Pagliai

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare CONTATTI E CONSULENZE

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