APE “a distanza”: perché attestarla senza sopralluogo non va bene (e cosa si rischia davvero) • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

11/01/2026
Risparmio energetico
11/01/2026

La “TeleAPE” non è innovazione, ma una pratica sconsigliata che può compromettere vendite, locazioni e responsabilità professionali. Si ringrazia l’Arch. Lorenzo Laganà per il supporto fornito.

Indice

Un percorso normativo tutt’altro che improvvisato
Il sopralluogo diventa obbligatorio (davvero)
L’obbligo di sopralluogo risponde a due obiettivi fondamentali.
Conclusione: meglio la gallina domani

Dopo le martellanti pubblicità sugli Attestati di Prestazione Energetica APE a basso costo, si stanno ora diffondendo proposte di redazione tramite semplice videochiamata, senza che il tecnico si rechi sul posto per i rilievi e gli accertamenti necessari.
L’APE “a distanza” non è una scorciatoia intelligente. Il mancato sopralluogo dell’immobile da parte del tecnico, accompagnato dal verbale sottoscritto dal proprietario, non è conforme alla normativa vigente e può tradursi in un APE non veritiero e di fatto non valido, con conseguenze rilevanti sia per il tecnico sia per il proprietario. Negli ultimi anni sono cresciute a dismisura offerte allettanti che promettono di “semplificare” l’Attestato di Prestazione Energetica. Si parla addirittura su “rivoluzione”, perché l’APE viene rilasciato in poco tempo, grazie alle videochiamate tra tecnico e proprietario come presunto surrogato del sopralluogo. Lo schema è noto: il professionista “verifica” i dati a distanza, elabora l’attestato e lo invia via e-mail.

Tutto molto semplice, almeno in apparenza. Peccato che la normativa vieti espressamente questo modus operandi. Vediamo perché è opportuno diffidare di queste pratiche.

Un percorso normativo tutt’altro che improvvisato

Con il D.Lgs. 19 agosto 2005 n. 192, l’Italia ha introdotto per la prima volta criteri e modalità per il calcolo delle prestazioni energetiche degli edifici.
È però nel 2013, con il recepimento della Direttiva UE 2010/31, che l’APE diventa centrale: la Legge 3 agosto 2013 n. 90 lo rende obbligatorio negli atti di compravendita, nei trasferimenti immobiliari e nei contratti di locazione. In tal senso anche le legislazioni regionali hanno introdotto ulteriori disposizioni, spesso più restrittive e rigorose rispetto alle altre norme. Da quel momento il consumo energetico entra a pieno titolo tra gli elementi di valutazione di un immobile, anche grazie alle sanzioni previste per l’omessa indicazione della prestazione energetica negli annunci. Culturalmente, però, l’APE è stato a lungo percepito come un adempimento burocratico privo di reale incidenza sul valore di mercato. La conseguenza è stata la proliferazione di APE low-cost, che ha finito per svuotare di credibilità lo strumento e, inevitabilmente, anche chi lo redige.

Il sopralluogo diventa obbligatorio (davvero)

Con il D.Lgs. 48/2020, il legislatore interviene in modo deciso.All’art. 9, comma 1, lettera d), viene integrato l’art. 6, comma 12, lettera b), del D.Lgs. 192/2005, introducendo il punto 8-bis, che prevede espressamente: «la data del sopralluogo obbligatorio e del relativo verbale sottoscritto dal proprietario dell’immobile o da un suo delegato». Il messaggio è chiaro: senza sopralluogo non esiste un APE valido.

Il Tecnico certificatore non è un semplice “compilatore”. Il professionista abilitato che redige l’APE non svolge un’attività meramente formale, ma anche sostanziale. La normativa lo obbliga a recarsi fisicamente nell’immobile, effettuare rilievi diretti e redigere un verbale di sopralluogo firmato dal proprietario. Nel farlo, il professionista redattore dell’APE si assume la responsabilità di attestare l’efficienza energetica dell’edificio sulla base di:

rilievi diretti;
documentazione fotografica;
analisi dell’involucro edilizio;
ispezione degli impianti;
verifica della documentazione catastale, quale riferimento primario
Verifica dell’eventuale documentazione dei progetti di contenimento e risparmio energetico dell’edificio e/o unità immobiliare presentati nelle pratiche edilizie (ex L. 10/1991 e D.Lgs. 192/05).

Alla luce di ciò, le promesse di “APE in pochi minuti”dovrebbero già di per sé accendere più di un campanello d’allarme.

L’obbligo di sopralluogo risponde a due obiettivi fondamentali.

Primo: responsabilizzare i tecnici.
Un APE è redatta in forma di dichiarazione sostitutiva di atto notorio, pertanto la sua redazione senza sopralluogo avverrebbecon falsi presupposti e con probabili profili oscillanti tra nullità ed inefficacia. Il professionista rischia inoltre:

responsabilità penale derivante dall’attestazione non veritiera o comunque infedele (art. 481 c.p.);
sanzioni amministrative da 700 a 4.200 euro (art. 15 D.Lgs. 192/2005);
responsabilità civile, la non corretta o errata redazione a causa di negligenza, imperizia o errore può comportare danni, sia per colpa che per dolo, verso i soggetti venditore e acquirenti, locatori e affittuari. Infatti, la giurisprudenza ha già preso posizione sulle casistiche di APE non veritiere (Cassazione penale, Sez. II, sentenza n. 16644/2017, ha stabilito che la vendita di un immobile con prestazioni energetiche difformi da quelle dichiarate può integrare il reato di truffa).
provvedimenti disciplinari da parte dell’Ordine, fino alla sospensione.

Secondo: tutelare la trasparenza nei trasferimenti immobiliari.
L’obiettivo è evitare che il proprietario cerchi scorciatoie per non “svalutare” l’immobile. In una compravendita, una classe energetica falsata può legittimare richieste risarcitorie da parte dell’acquirente e, nei casi più gravi, incidere sulla validità dell’atto. Per inciso, ci avviciniamo sempre più alle scadenze per adempimenti Direttiva Case Green.

Conclusione: meglio la gallina domani

La sensibilità verso la qualità energetica degli edifici è cambiata, e la normativa si è adeguata imponendo regole più stringenti nella redazione degli APE. La domanda, allora, è semplice e rivolta a tutti gli attori del mercato immobiliare: vale davvero la pena risparmiare oggi qualche centinaio di euro, rischiando domani un boomerang giuridico ed economico molto più pesante? In questi casi, meglio una gallina domani che un uovo oggi.