Accesso agli atti edilizi, il Comune non può respingere richieste generiche (TAR Piemonte n. 1453/2026)

L’accesso agli atti edilizi è diventato uno dei passaggi più delicati nelle verifiche immobiliari, nelle compravendite e nelle pratiche di regolarizzazione. Senza fascicoli comunali, licenze, concessioni, permessi, DIA, SCIA, condoni e agibilità, ricostruire lo Stato Legittimo rischia di trasformarsi in una caccia archeologica dentro archivi spesso incompleti, disordinati o digitalizzati a metà. La recente giurisprudenza conferma però un principio importante: quando l’istanza riguarda un immobile individuato e l’interessato dimostra un collegamento concreto, il Comune non può respingere l’accesso con richieste generiche, ad esempio chiedere tutti i permessi e licenze edilizie dell’immobile situato in via Verdi 23, anziché di esplicitare gli estremi tipo “licenza n. 746/1968”.

Indice

Accesso agli atti edilizi: perché è diventato nevralgico

L’accesso agli atti non è una formalità da spuntare prima del rogito o della pratica edilizia. È spesso il primo vero momento in cui emerge la storia urbanistico-edilizia dell’immobile. Da quei fascicoli possono risultare titoli abilitativi originari, varianti, sanatorie, condoni, elaborati grafici, abitabilità, agibilità, ordinanze, comunicazioni e provvedimenti repressivi. In altre parole, documenti che incidono direttamente su Stato Legittimo, commerciabilità sostanziale, fattibilità degli interventi e rischio di contenzioso.

Il punto critico è che molti proprietari scoprono l’importanza dell’accesso agli atti solo quando devono vendere, ristrutturare o sanare. Troppo tardi, spesso. La verifica documentale dovrebbe invece precedere ogni valutazione tecnica seria, perché il catasto non basta, le planimetrie non sanano e l’ultima pratica edilizia non sempre “copre” tutto ciò che è rappresentato nei grafici. Qui sta il nodo: senza accesso agli archivi comunali, il tecnico lavora con un quadro probatorio zoppo.

Accesso documentale, accesso civico e accesso difensivo

Nel settore edilizio conviene distinguere bene gli strumenti:

  • l’accesso agli atti documentale della legge n. 241/1990 richiede un interesse qualificato, cioè diretto, concreto e attuale.
  • l’accesso civico generalizzato del D.Lgs. 33/2013 ha una logica diversa, più ampia, ma incontra limiti legati alla protezione di interessi pubblici e privati.
  • l’accesso difensivo, invece, assume rilievo quando i documenti servono per curare o difendere una posizione giuridica, ad esempio di natura penale;

Per le pratiche edilizie, l’accesso documentale resta spesso la via più solida, soprattutto quando il richiedente è proprietario, confinante, promissario acquirente o tecnico delegato. Va però evitato un errore frequente: formulare istanze troppo vaghe, del tipo “chiedo tutta la documentazione presente”. Meglio indicare immobile, riferimenti catastali, titolarità, finalità e categorie documentali ricercate. L’obiettivo non è scrivere un poema, ma consentire all’ufficio di capire cosa cercare: la precisione dell’istanza riduce il margine di diniego e accelera la ricerca archivistica.

La fattispecie decisa dal TAR Piemonte n. 1453/2026

La sentenza TAR Piemonte, Sezione II, 23 giugno 2026, n. 1453, affronta un caso molto concreto: un proprietario aveva chiesto al Comune l’accesso alla documentazione amministrativa relativa a uno specifico immobile, anche in relazione a un giudizio amministrativo pendente e alla possibile predisposizione di una pratica di sanatoria ai sensi dell’articolo 36-bis del D.P.R. 380/2001.

Il Comune aveva respinto l’istanza sostenendo, in sintesi, che la richiesta fosse generica, priva della puntuale indicazione degli atti richiesti e non adeguatamente motivata. Il TAR Piemonte invece ha accolto il ricorso, annullando il diniego e ordinando l’esibizione dei documenti. Il passaggio interessante è questo: l’istanza non indicava gli estremi esatti dei titoli o dei fascicoli, ma individuava l’immobile e collegava la richiesta a esigenze difensive e urbanistico-edilizie. Pretendere dal cittadino gli estremi di pratiche che proprio l’accesso serve a individuare rischia di diventare un cortocircuito amministrativo.

Principi normativi e giurisprudenziali applicati

Il TAR Piemonte richiama il sistema dell’accesso documentale previsto dagli articoli 22 e seguenti della legge n. 241/1990 e il rito speciale dell’articolo 116 del Codice del processo amministrativo. Il cuore del ragionamento è la presenza di un interesse diretto, concreto e attuale, collegato a una situazione giuridicamente tutelata e connessa alla documentazione richiesta.

Nel caso esaminato, l’interesse risultava rafforzato da due elementi: la proprietà dell’immobile e il contenzioso amministrativo già pendente. A ciò si aggiungeva l’esigenza di valutare una possibile sanatoria edilizia. Il TAR valorizza anche un dato pratico: se persino il vicino confinante, in presenza della vicinitas, può normalmente accedere alle pratiche edilizie di un immobile vicino, a maggior ragione il proprietario può accedere agli atti riguardanti il proprio bene.

Il principio è netto: l’accesso edilizio non deve essere trasformato in una prova impossibile. Non si può chiedere al privato di indicare esattamente documenti che non conosce perché custoditi dall’Amministrazione.

Carlo Pagliai

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Perché il diniego comunale è stato annullato

Il diniego è stato annullato perché fondato su una lettura eccessivamente rigida della specificità dell’istanza. Secondo il TAR, la richiesta, pur non essendo particolarmente dettagliata, soddisfaceva i requisiti minimi: indicava l’immobile, il collegamento con un processo amministrativo e le ragioni difensive e urbanistiche dell’interessato.

Questa impostazione è condivisibile. Un conto è vietare richieste esplorative, massive o meramente generiche; altro conto è respingere una domanda riferita a un immobile specifico, proveniente dal proprietario, finalizzata a difendersi e a valutare la regolarizzazione edilizia. In quest’ultimo caso, l’interesse non è astratto: è operativo, concreto e spesso urgente.

La pronuncia è utile anche per i tecnici professionisti. Nella pratica quotidiana, l’accesso agli atti viene spesso ostacolato da richieste comunali di indicare numero, anno e oggetto delle pratiche. Ma se quei dati non sono noti, l’istanza può legittimamente partire dall’identificazione catastale, dall’indirizzo, dalla proprietà e dal periodo storico presunto.

Stato Legittimo: l’accesso agli atti non è un optional

Dopo l’introduzione dell’articolo 9-bis, comma 1-bis, del D.P.R. 380/2001, lo dimostrazione dello Stato Legittimo è diventato il nuovo occhio del ciclone dell’urbanistica immobiliare italiana. Esso si ricostruisce attraverso la ricerca di tutti i titoli abilitativi che hanno autorizzato la costruzione o che l’ha legittimata, il titolo che ha disciplinato l’ultimo intervento sull’intero immobile o unità immobiliare, (n base a certe condizioni sulle quali segnalo prudenza), e gli eventuali titoli successivi relativi a interventi totali e parziali. In sostanza, ogni pratica edilizia relativa ad ogni porzione di immobile.

Questo significa che l’accesso agli atti è il passaggio naturale per ricostruire la catena dei titoli: non basta recuperare l’ultima CILA, la planimetria catastale o il vecchio elaborato allegato a una compravendita. Occorre capire cosa il Comune ha autorizzato, assentito, ricevuto, verificato o eventualmente sanzionato. Il punto critico è che l’accesso agli atti non produce automaticamente Stato Legittimo, casomai fornisce il materiale su cui il tecnico deve lavorare. L’errore opposto, molto diffuso, è ritenere che l’esistenza di una pratica comunale basti a legittimare tutto ciò che vi è graficamente rappresentato, come se ci fosse un effetto di “azzeramento” del pregresso.

Tra istanza generica o sufficientemente individuata?

La sentenza TAR Piemonte n. 1453/2026 è importante perché focalizza una casistica di mancata individuazione esatta delle pratiche edilizie, costringendo alcuni soggetti richiedenti a presentare una generica richiesta somigliante a “trova tutte le pratiche edilizie di quell’immobile situato nel Comune di Rocca Cannuccia“. Se da una parte una domanda completamente indistinta può essere respinta, dall’altra parte quando l’istanza individua con chiarezza l’immobile (indirizzo e dati catastali come foglio e particella) e indica una finalità concreta, non può essere liquidata solo perché mancano gli estremi delle pratiche. Devo aggiungere che l’approccio “generalista” capita spesso quando la richiesta avviene senza l’opportuno ausilio da parte del Tecnico professionista, probabilmente più preparato e conoscitore delle prassi e archivi comunali.

Infatti, gli archivi comunali delle pratiche edilizi sono spesso:

  • storici (possono conservare atti edilizi anche a partire dall’Ottocento)
  • cartacei, conservati in faldoni e inventariati in modo diversi da Comune a Comune;
  • incompleti, ossia conservati in maniera non ottimale a causa di faldoni spariti, fuori posto, fuori sede per digitalizzazione esterna, eccetera;
  • stratificati per nominativi dei vecchi proprietari, numeri di protocollo, sistemi di indicizzazione modificati, vie e strade rinominate, o particelle catastali variate.

Ecco perchè, soltanto un buon conoscitore della storia locale, e dei relativi archivi edilizi, parte avvantaggiato, mentre pretendere che il cittadino richiedente sappia già tutto diventa un po’ eccessivo.

Una buona istanza di accesso agli atti dovrebbe contenere:

  1. dati ubicazione dell’immobile;
  2. dati catastali dell’immobile;
  3. titoli abilitativi e pratiche edilizie richieste;
  4. titolo di legittimazione e interesse del soggetto richiedente;;
  5. finalità urbanistico-edilizia, eventuale contenzioso o compravendita;
  6. elenco per categorie di documenti richiesti (esempio: licenze, concessioni, permessi, autorizzazioni, condoni, DIA, SCIA, CILA, agibilità, ordinanze, elaborati grafici e pareri).

Vicinitas, proprietari e promissari acquirenti

La giurisprudenza richiamata dal TAR Piemonte n. 1453/2026 conferma che il vicino può avere interesse ad accedere alle pratiche edilizie riguardanti immobili confinanti, sulla base della vicinitas. Questo principio ha conseguenze pratiche rilevanti: se il vicino può accedere per tutelare la propria posizione, il proprietario dell’immobile ha normalmente una posizione ancora più forte.

Il discorso può estendersi, con le dovute cautele, anche al promissario acquirente. Chi sta valutando l’acquisto di un immobile non può essere lasciato al buio sulla sua storia edilizia: un tempo, all’interno della L. 47/85, era previsto che il promissario acquirente avesse di diritto la possibilità di visionare le pratiche edilizie dell’immobile oggetto di contratto. Naturalmente servirà dimostrare il collegamento con l’operazione, ad esempio tramite preliminare, proposta accettata o incarico professionale. In Italia si parla molto di “casa conforme”, ma spesso si pretende di verificarla dopo aver firmato. È un approccio sbagliato: l’accesso agli atti dovrebbe entrare stabilmente nella due diligence immobiliare.

Quando la pratica edilizia non si trova

Il problema non è soltanto ottenere l’accesso agli atti dimostrando la legittimazione, e presentando una richiesta il più precisa possibile: talvolta il Comune svolge le ricerche del fascicolo richiesto, e risponde che la pratica edilizia al suo interno è irreperibile, smarrita, non presente o non rinvenuta.

In questi casi l’ente deve attestare motivatamente l’esito negativo della ricerca, specificando possibilmente dove ha cercato e perché non è in grado di esibire il fascicolo; non sono ben chiare i confini dei profili di responsabilità del Comune per inadeguata conservazione di un documento simile, ma è un problema destinato ad ampliarsi. Alcuni archivi comunali hanno subìto oggettive perdite a causa di calamità naturali, ma anche per altri motivi.

Per simili evenienze il legislatore ha individuato alcune soluzioni alternative all’interno dell’articolo 9-bis del D.P.R. 380/2001, il quale consente, in determinati casi previsti dalla parte quarta e quinta della definizione, di esibire documentazione probante alternativa quando non siano disponibili copia o estremi dei titoli edilizi ricercati. In tal senso possono assumere valore di documenti probanti le informazioni catastali di primo impianto (planimetrie in primis), riprese fotografiche, estratti cartografici, documenti d’archivio, atti pubblici o privati di provenienza certa.

Non siamo di fronte ad un liberi tutti: la documentazione alternativa con valore probante non serve a inventare uno Stato Legittimo mancante, ma a ricostruirlo quando la prova principale non è reperibile. Il tecnico deve mantenere un approccio prudente, documentato e verificabile, perchè lo scopo è fornire documenti utili per desumere lo Stato Legittimo, pertanto servirà un approccio di coerenza e congruenza all’interno della catena di legittimità.

Conclusioni e consigli utili

La sentenza del TAR Piemonte n. 1453/2026 ha confermato un principio di buon senso: l’accesso agli atti edilizi non può essere negato con motivazioni formalistiche quando l’immobile è individuato e l’interesse del richiedente è concreto. È una pronuncia utile per proprietari, tecnici e operatori immobiliari, perché ricorda che la trasparenza documentale è il presupposto minimo per parlare seriamente di Stato Legittimo.

Il beneficio principale è di rafforzare il diritto del cittadino a conoscere la storia amministrativa del proprio immobile, tuttavia non consiglio neppure di confidare in questo principio stabilito per due motivi:

  • il “fai da te immobiliare” non è una valida strategia, evitare di avvalersi di professionisti specializzati e del luogo potrebbe allungare le tempistiche e mancare le pratiche edilizie utili; a volte, svolgendo alcune ricerche incrociate, ho trovato pratiche ricercate ma collocate in diverso modo;
  • delegare l’archivio comunale, o il soggetto appaltatore della sua custodia, a fare la ricerca con richieste generiche induce forti aspettative. La richiesta “trova tutto quello che mi interessa” non è una buona strada, perchè confida che l’operatore abbia adeguata conoscenza del territorio, della sua storia, e di tutte le prassi praticate nel tempo. A volte invece serve davvero quello che spacca il capello in quattro per trovare la licenza edilizia dimenticata nelle pieghe del tempo. E qui scatta la differenza tra opera abusiva o legittima.

Cornice normativa e quadro giurisprudenziale

Norme di riferimento:

  • Legge n. 241/1990, articoli 22 e seguenti, accesso documentale agli atti amministrativi.
  • D.Lgs. n. 33/2013, articolo 5, accesso civico semplice e generalizzato.
  • Codice del processo amministrativo, articolo 116, rito in materia di accesso.
  • D.P.R. 380/2001, articolo 9-bis, documentazione amministrativa e Stato Legittimo degli immobili.
  • D.P.R. 445/2000, documentazione amministrativa e responsabilità dichiarative.

Sentenze di riferimento e citate:

  • TAR Piemonte, Sezione II, 23 giugno 2026, n. 1453.
  • TAR Sicilia, Catania, Sezione I, 27 aprile 2026, n. 1257.
  • TAR Lombardia, Milano, Sezione IV, 13 maggio 2025, n. 1648.
  • TAR Marche, Sezione II, 13 gennaio 2025, n. 7.
  • TAR Campania, Napoli, Sezione II, 25 marzo 2024, n. 1902.
  • Consiglio di Stato, Sezione II, 9 marzo 2026, n. 1869, richiamata sul principio di sinteticità degli atti processuali.

FAQ urbanistiche

D: Il Comune può negare l’accesso perché non conosco numero e anno della pratica edilizia?
R: Non automaticamente. Se l’immobile è individuato e l’interesse è concreto, la mancanza degli estremi della pratica non basta da sola a giustificare il diniego.

D: L’accesso agli atti dimostra lo Stato Legittimo dell’immobile?
R: No. L’accesso consente di acquisire i documenti necessari. Lo Stato Legittimo deve poi essere ricostruito tecnicamente confrontando titoli, elaborati, stato dei luoghi e disciplina applicabile.

D: Anche il vicino può chiedere accesso alle pratiche edilizie?
R: In molti casi sì, ma deve dimostrare di avere un diretto interesse qualificato con l’immobile vicino e una posizione da tutelare. La vicinitas è spesso considerata elemento idoneo a fondare l’interesse. Non può andare a “ciacciare” negli immobili circostanti per il solo gusto di farlo.

D: Se la pratica edilizia è smarrita, l’immobile diventa automaticamente legittimo?
R: No. L’irreperibilità del fascicolo non sana eventuali abusi. Può però aprire alla ricostruzione mediante documentazione probante alternativa, nei limiti dell’articolo 9-bis D.P.R. 380/2001, e nelle altre documentazioni probanti alternative potrebbero emergere comunque gli abusi.

D: Conviene fare accesso agli atti prima di acquistare casa?
R: Sì, è vitale. Senza verifica documentale preventiva si rischia di scoprire difformità, abusi o carenze probatorie quando il contratto è già stato firmato.

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Carlo Pagliai

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare.

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