Abusi edilizi in zone vincolate, a chi compete la demolizione?

paesaggio urbano inglese

Oltre al Comune, anche gli enti preposti a vigilare su beni vincolati possono intervenire di propria iniziativa

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Non deve passare il messaggio che l’unico ente responsabile e autorizzato ad avviare procedimenti sanzionatori demolitori sia il Comune, perchè la nozione generale contenuta all’articolo 27 del testo unico edilizia è molto chiara, e pure confermata dalla costante giurisprudenza.

In alcuni casi infatti agli enti preposti a vigiliare sul bene sottoposto a vincolo, hanno la possibilità di eseguire la demolizione dell’illecito accertato.

Partiamo da un esempio: sull’edificio presente in zona sottoposta a vincolo paesaggistico sono state effettuate opere di parziali difformità dal permesso di costruire, e siano oggetto di accertamento. La Soprintendenza può benissimo avviare di sua iniziativa i provvedimenti demolitori, anche se per prassi unifmorme è preferito far agire il Comune. Quanto sopra vale nel regime ordinario del testo unico edilizio D.P.R. 380/01, mentre per il condono edilizio è stata esclusa la possibilità di impartire ordinanza di demolizione da parte della Soprintendenza, conseguente al diniego del parere favorevole: infatti, le leggi sul condono edilizio n. 47/85, n. 724/94 e n. 326/03 si configurano regimi di sanatoria edilizia speciale e straordinaria.

La giurisprudenza costante ritiene che, nel caso di abusi edilizi realizzati in zona vincolata, non sussiste la competenza esclusiva repressiva e demolitoria della competente Soprintendenza, ma una competenza concorrente dell’Amministrazione comunale, posto che l’art. 27 del d.P.R. n. 380/2001 riconosce al Comune un potere generale di vigilanza e controllo sulle attività urbanistico-edilizie del territorio, ivi comprese quelle riguardanti immobili sottoposti a vincolo, imponendo al dirigente comunale l’obbligo di adottare immediatamente provvedimenti definitivi al fine di ripristinare la legalità violata dall’intervento edilizio realizzato (Cons. di Stato n . 6873/2025). Ciò sancisce la possibile condivisione dell’azione repressiva e demolitoria tra il Comune ed altri enti preposti alla tutela con norme speciali. Vediamo allora chi ha competenza per demolizione in vincolo paesaggistico e sugli altri beni vincolati.

Le modalità e competenze demolitorie attribuite agli enti preposti alla tutela dei vincoli

Più dettagliatamente, il comma 2 dell’anzidetto articolo 27 ha disposto le modalità e azioni repressive da eseguire verso gli illeciti edilizi effettuati in zona vincolata o edifici vincolati, riassumibili così:

  • comma 1, regola generale: il dirigente o responsabile comunale esercita la vigilanza sull’attività urbanistico-edilizia verso tutta la disciplina di riferimento. Viene individuato il Comune in quanto ente pubblico più vicino al cittadino e al territorio
  • comma 2, in caso di:
    • immobili assoggettati a vincolo di inedificabilità, o destinati a opere pubbliche o ERP, e nei casi di contrasto alla regolamentazione e strumentazione urbanistica, il dirigente o responsabile comunale provvede alla loro demolizione e ripristino dello stato dei luoghi;
    • qualora si tratti di aree assoggettate alla tutela a vincolo idrogeologico (ex R.D. 3267/1923, poi D.Lgs. 152/2006) o appartenenti ai beni gravati da usi civici (L. 1766/1927), nonché delle aree in vincolo paesaggistico di cui al D.Lgs. 490/1999 (sostituito dal Codice D.Lgs. 42/2004) , il dirigente provvede alla demolizione ed al ripristino dello stato dei luoghi, previa comunicazione alle amministrazioni competenti le quali possono eventualmente intervenire, ai fini della demolizione, anche di propria iniziativa.
    • immobili dichiarati monumento nazionale per legge o dichiarati beni culturali dagli articoli 6 e 7 del D.Lgs. 490/1999 (oggi trasfuso nella parte II del D.Lgs. 42/2004), sui beni di interesse archeologico o su immobili soggetti a vincolo o a inedificabilità assoluta quali beni ambientali e paesaggistici, ai sensi del titolo II D.Lgs. 490/99 (oggi sostituito con la parte III del Codice D.Lgs. 42/2004), il Soprintendente, su richiesta della regione, del comune o delle altre autorità preposte alla tutela, ovvero decorso il termine di 180 giorni dall’accertamento dell’illecito, procede alla demolizione, anche avvalendosi delle modalità operative di cui ai commi 55 e 56 dell’articolo 2 della legge 23 dicembre 1996, n. 662.

Appare evidente una complessa articolazione delle possibili azioni demolitorie degli illeciti edilizi, da condividere e coordinare tra il Comune e altri enti preposti alla tutela. In questo modo il legislatore ha inteso responsabilizzare trasversalmente i vari enti pubblici affinchè sia raggiunto il risultato prefissato dall’articolo 27 T.U.E, ossia il ripristino dell’assetto del territorio e della legalità. Si riportano i commi 1 e 2 dell’articolo 27 D.P.R. 380/01:

1) Il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale esercita, anche secondo le modalità stabilite dallo statuto o dai regolamenti dell’ente, la vigilanza sull’attività urbanistico-edilizia nel territorio comunale per assicurarne la rispondenza alle norme di legge e di regolamento, alle prescrizioni degli strumenti urbanistici ed alle modalità esecutive fissate nei titoli abilitativi.
2. Il dirigente o il responsabile, quando accerti l’inizio o l’esecuzione di opere eseguite senza titolo su aree assoggettate, da leggi statali, regionali o da altre norme urbanistiche vigenti o adottate, a vincolo di inedificabilità, o destinate ad opere e spazi pubblici ovvero ad interventi di edilizia residenziale pubblica di cui alla legge 18 aprile 1962, n. 167, e successive modificazioni ed integrazioni, nonché in tutti i casi di difformità dalle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici, provvede alla demolizione e al ripristino dello stato dei luoghi. Qualora si tratti di aree assoggettate alla tutela di cui al regio decreto 30 dicembre 1923, n. 3267, o appartenenti ai beni disciplinati dalla legge 16 giugno 1927, n. 1766, nonché delle aree di cui al decreto legislativo 29 ottobre 1999, n. 490, il dirigente provvede alla demolizione ed al ripristino dello stato dei luoghi, previa comunicazione alle amministrazioni competenti le quali possono eventualmente intervenire, ai fini della demolizione, anche di propria iniziativa. Per le opere abusivamente realizzate su immobili dichiarati monumento nazionale con provvedimenti aventi forza di legge o dichiarati di interesse particolarmente importante ai sensi degli articoli 6 e 7 del decreto legislativo 29 ottobre 1999, n. 490, o su beni di interesse archeologico, nonché per le opere abusivamente realizzate su immobili soggetti a vincolo o di inedificabilità assoluta in applicazione delle disposizioni del titolo II del decreto legislativo 29 ottobre 1999, n. 490, il Soprintendente, su richiesta della regione, del comune o delle altre autorità preposte alla tutela, ovvero decorso il termine di 180 giorni dall’accertamento dell’illecito, procede alla demolizione, anche avvalendosi delle modalità operative di cui ai commi 55 e 56 dell’articolo 2 della legge 23 dicembre 1996, n. 662.

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Carlo Pagliai

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare CONTATTI E CONSULENZE

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