Lottizzazione abusiva materiale, cartolare e funzionale • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

E’ la forma più grave di reato urbanistico che contrasta col preminente interesse pubblico di pianificazione del territorio

La lottizzazione abusiva è normata dall’art. 30 del T.U.E che ne prevede diverse modalità di esecuzione

Dalla giurisprudenza emergono definizioni specifiche per questa tipologia di abuso edilizio, ovvero la lottizzazione abusiva:

materiale
cartolare
funzionale

Vediamo nel dettaglio quali sono e come si distinguono tra loro.

LOTTIZZAZIONE ABUSIVA MATERIALE:

«Si ha lottizzazione abusiva di terreni a scopo edificatorio quando vengono iniziate opere che comportino trasformazione urbanistica od edilizia dei terreni stessi in violazione delle prescrizioni degli strumenti urbanistici, vigenti o adottati, o comunque stabilite dalle leggi statali o regionali o senza la prescritta autorizzazione.» così recita l’articolo 30 comma 1 DPR 380/01.

Si intuisce subito che il presupposto alla base di ciò sia un insieme di opere che porti ad una diversa configurazione territoriale non legittimata e non conforme a nessun tipo di strumento urbanistico o normativa di merito.
Il presupposto della lottizzazione abusiva materiale è la trasformazione fisica e permanente del terreno a scopo edificatorio.

La lottizzazione abusiva si distingue dalla costruzione abusiva di un edificio in assenza di titolo abilitativo (permesso di costruire, ndr) attraverso l’accompagnamento di opere di urbanizzazione al contorno.

La lottizzazione abusiva edilizia materiale è un insieme di opere fisiche comportanti la sostituzione funzionale del territorio assieme all’aumento del carico urbanistico.

Il cambio di assetto del territorio, anche di mera natura funzionale, ha valenza di interesse collettivo, e quindi rientra esclusivamente nella potestà decisionale dell’ente pubblico competente, assoggettato ad apposita procedura di autorizzazione.

Se è vero che la normativa del DPR 380/01 non sia molto specifica, per la giurisprudenza si possono configurare diverse tipologie di lottizzazione abusiva, oltre a quella materiale che spesso si concretizza con la realizzazione di un gruppo di edifici.

LOTTIZZAZIONE ABUSIVA CARTOLARE, detta anche negoziale.

La lottizzazione abusiva cartolare o negoziale si verifica per effetto di frazionamenti non autorizzati e vendite di terreni in lotti.

Essa non si è concretizzata (ancora) con opere fisiche o cambi funzionali del territorio e di gruppi di edifici, piuttosto ne crea i presupposti per l’esecuzione differita nel tempo.

Questa forma di lottizzazione abusiva si configura quando si hanno frazionamenti preordinati in modo non equivoco all’edificazione, anche se lo scopo edificatorio abusivo si realizza mediante successivi atti negoziali traslativi (Cass. Civ. II. n. 15991/2013, Cass. Pen. III n. 24985/2015).

Certamente in questa fattispecie bisogna distinguere l’aspetto determinante che configura questo tipo di reato, ovvero l’implicita previsione, progettazione ed esecuzione di opere d’urbanizzazione non solo primarie, ma anche secondarie occorrenti per servire per la prima volta un’area non ancora urbanizzata, una pluralità di edifici o insediamenti (Cass. Civ. II. n. 15991/2013, Cass. Pen. III n. 24985/2015).

In difetto di tale presupposto la vendita di una porzione di area edificabile non può essere ricondotta all’ipotesi di lottizzazione abusiva, né comporta nullità la vendita di parte di un terreno che, ancorché analoga ad altri atti di disposizione di ulteriori frazionamenti dello stesso, non faccia riferimento ne’ preveda opere di urbanizzazione (Cass. Civ. II. n. 15991/2013, Cass. Pen. III n. 24985/2015).

Il reato di lottizzazione abusiva è di tipo progressivo nell’evento e sussiste anche quando l’attività trasformativa sia successiva agli atti di frazionamento o ad opere già eseguite.

Atteso che tali iniziali attività, pur integrando la configurazione del reato, non esauriscono il percorso criminoso che si protrae con interventi successivi incidenti sull’assetto urbanistico, in quanto la esecuzione di urbanizzazione primaria e secondaria compromette ulteriormente le scelte di destinazione e di uso del territorio, riservate alla competenza pubblica ( Cass. S.U. 24/4/1992, Fogliani; Cass. 28/2/2012, n. 12772, Cass. Pen. III n. 24985/2015).

Ne consegue che l’illecito lottizzatorio si realizza quando sia al completo dei requisiti necessari e sufficienti per l’integrazione della fattispecie incriminatrice e il momento consumativo perdura nei tempo fino a quando l’offesa tipica raggiunge, attraverso un passaggio graduale da uno stadio determinato ad un altro ad esso successivo, una sempre maggiore gravità.

In tutto ciò la lottizzazione, come reato progressivo nell’evento, partecipa alla medesima disciplina del reato permanente, anche mutandone ricadute giuridiche, e del quale ha in comune la struttura unitaria.
Nella ipotesi di lottizzazione abusiva mista la permanenza del reato si protrae finché perdura l’attività negoziale o di edificazione, e cioè, in tale ultima ipotesi, fino al completamento dei manufatti realizzati sui singoli lotti, oggetto del frazionamento ( Cass. 13/6/2014, n. 25182).

LOTTIZZAZIONE ABUSIVA FUNZIONALE o immateriale

Si configura con la sistematica modifica funzionale e di destinazione d’uso di un complesso immobiliare, insediamento o pluralità di edifici, avvenuta assieme anche a opere accessorie.

In assenza di opere fisiche esterne ai manufatti la lottizzazione si può realizzare attraverso un globale mutamento di destinazione d’uso dei volumi facenti parte di un complesso edificato, in modo da conferire all’area interessata un diverso assetto territoriale (Consiglio di Stato sez. IV n. 3115/2014).

Essa è integrata da operazione che stravolge l’assetto territoriale preesistente aggravando il carico urbanistico, rendendo necessario l’adeguamento degli standard e delle dotazioni territoriali.

Consiglio approfondimento in questo video:

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare
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