Limiti di distanze tra fabbricati e 10 m di distacco

Le distanze tra costruzioni formano oggetto dell’interesse pubblico di tutela igienica e sviluppo ordinato del territorio

distanze tra fabbricati

Esempio di distanze tra costruzioni fronteggianti


Carlo Pagliai

di Carlo Pagliai                     segui su:   logo twitter     Linkedin    Facebook


E’ una materia molto dibattuta nei contenziosi di ambito amministrativi e privatistico

Come è noto, l’art. 9 del D.M. 2 aprile 1968 n. 1444, recante “limiti di distanza tra i fabbricati”, statuisce che le distanze minime tra i fabbricati siano:

  • in zona A (centri storici o assimilati), per le operazioni di risanamento conservativo e per eventuali ristrutturazioni, non “inferiori a quelle intercorrenti tra i volumi edificati preesistenti, computati senza tener conto di costruzioni aggiuntive di epoca recente e prive di valore storico, artistico e ambientale”; 
  • nelle altre zone, con riferimento a “nuovi edifici”, siano “in tutti i casi …. di m. 10 tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti”; 
  • Zone C (espansione urbana): in aggiunta al punto precedente, è altresì prescritta tra pareti finestrate di edifici antistanti, la distanza minima pari all’altezza del fabbricato più alto; la norma si applica anche quando una sola parete sia finestrata, qualora gli edifici si fronteggino per uno sviluppo superiore a ml 12.

In primo luogo le disposizioni del D.M. n. 1444/1968 sono dettate con riferimento agli strumenti urbanistici ad esso successivi (e quindi alle costruzioni da realizzarsi sulla base dei medesimi), ai quali si impongono inderogabilmente, al punto da sostituire automaticamente le disposizioni contrastanti (Cass. civ., sez. II, 12 febbraio 2016 n. 2848; Cons. Stato, sez. IV, 16 aprile 2015 n. 1951).

Tali disposizioni sono volte alla tutela dell’interesse pubblico all’ordinato sviluppo del territorio e rispondono alle finalità proprie della pianificazione urbanistica, in attuazione dei beni e valori costituzionalmente garantiti per suo tramite (Cons. Stato, sez. IV, 10 maggio 2012 n. 2710).

L’interesse pubblico nelle distanze tra costruzioni persegue tutela sanitaria e ordinato sviluppo urbanistico

Più in particolare, l’obbiettivo e la ratio dell’art. 9 del citato D.M. riguardante la prescrizione di precise distanze tra fabbricati, è di garantire un duplice aspetto dell’interesse pubblico di:

  • un ordinato sviluppo dell’edilizia secondo la pianificazione e strumentazione urbanistica; 
  • tutela della salute dei cittadini, evitando il prodursi di intercapedini malsane e lesive della salute degli abitanti degli immobili (Cons. Stato, sez. IV, 29 febbraio 2016 n. 856);

Le distanze minime previste dal citato articolo 9 sono coerenti col duplice perseguimento dell’interesse pubblico come sopra, e non solo anche di tutelare il diritto privatistico dei proprietari di immobili adiacenti alla nuova costruzione, tutela che è invece assicurata dalla disciplina prevista anche in tema di distanze dal Codice Civile (i noti tre metri).

Di conseguenza il soggetto privato che invoca nel processo ordinario (civilistico) il rispetto delle disposizioni del codice civile a tutela di un suo diritto reale, fonda la propria legittimazione ad agire in giudizio sulla propria posizione giuridica di diritto soggettivo (reale) e l’attività edilizia assunta come illecita costituisce lesione di quel suo diritto, tale da rendere attuale l’interesse ad agire in giudizio (Cons. di Stato IV n. 03510/2016).

In tal caso, sia la verifica delle condizioni dell’azione sia la verifica della violazione delle norme del codice civile (in particolare in tema di distanze) ha come fulcro il diritto reale di chi agisce in giudizio per la sua tutela, proprio perché a quest’ultima esse sono funzionali.

Diversamente un soggetto privato che invoca nel processo amministrativo invece che ordinario (civilistico) l’illegittimità del titolo edilizio rilasciato dall’amministrazione pubblica, in violazione delle prescrizioni del D.M. n. 1444/1968 in tema di distanze, richiede che il giudice verifichi la legittimità dell’atto abilitativo in quanto (potenzialmente) adottato in violazione di una norma posta a tutela dell’interesse pubblico, e della quale egli si giova ad indiretta tutela della sua posizione giuridica soggettiva di interesse legittimo.

Di conseguenza in questa seconda ipotesi, le condizioni dell’azione si presentano in modo affatto differente rispetto a quanto si pone innanzi al giudice ordinario.

La violazione delle distanze tra costruzioni in ambito amministrativo e civilistico seguono percorsi e analisi diverse.

In ambito amministrativo la legittimazione si collega alla titolarità di una posizione di interesse legittimo che può certamente trovare il suo “collegamento” con una preesistente posizione di diritto reale, ma che può fondarsi anche su altro titolo (quali, ad esempio, la titolarità di un contratto di locazione, il diritto alla salute, etc.).

E quindi l’interesse ad agire per ottenere l’annullamento del titolo edilizio impugnato, si collega non tanto ad una posizione di diritto soggettivo (reale) leso, piuttosto all’interesse pubblico tutelato dalla norma, rispetto dal quale discende (anche) la tutela di proprie situazioni giuridiche soggettive, non necessariamente limitate al ramo dei diritti reali in ambito privatistico.

Pertanto in caso di processo amministrativo, l’esame dei motivi di ricorso con i quali si prospetta la violazione della norma sulle distanze di cui all’art. 9 citato, deve tenere conto di questi aspetti:

  • condizioni dell’azione, ovvero verificare la sussistenza di un “collegamentostabile e giuridicamente apprezzabile tra il ricorrente e l’immobile sul quale si realizzerebbe la costruzione, in virtù del provvedimento impugnato; questo collegamento può risultare anche (e non solo) dalla titolarità di un diritto reale, ma che non è limitato dalla presenza e dalla lesione di questo (e ciò rileva, in particolare, per la verifica della sussistenza dell’interesse ad agire);
  • merito amministrativo, ovvero verificare se il provvedimento impugnato risulti adottato in violazione della norma di diritto (e interesse) pubblico in materia di distanze tra costruzioni, nel senso che il nuovo manufatto si ponga in contrasto con le finalità di tutela dell’interesse pubblico come espresso poc’anzi;

Queste differenze evidenziano una differente prospettiva e applicativa delle norme, posto che questa dipende dalla natura e specificazione del bene giuridico tutelato.

Le pareti finestrate nel distacco minimo di 10 m tra costruzioni

Il limite di 10 metri di distanza tra edifici di cui al già citato art. 9, primo comma n. 2. D.M. n. 1444/1968 è da computarsi con riferimento ad ogni punto dei fabbricati e non anche alle sole parti che si fronteggiano (Cons. Stato, sez. IV, 11 giugno 2015 n. 2661).
Esso presuppone la presenza di due “pareti” che si fronteggiano, delle quali almeno una finestrata (Cons. stato, sez. IV, 26 novembre 2015 n. 5365; id., 19 giugno 2006 n. 3614).

Più precisamente, la giurisprudenza ha affermato che il predetto limite presuppone «pareti munite di finestre qualificabili come vedute e non ricomprende quelle su cui si aprono finestre cd. lucifere» (Cons. Stato, sez. IV, 4 settembre 2013 n. 4451 e 22 gennaio 2013 n. 844; in senso conforme, Cass. civ., sez. II, 30 aprile 2012 n. 6604; nel senso che le aperture di lucernari tipo velux, non sono qualificabili come vedute ma come luci, Cons. Stato, sez. IV, 5 ottobre 2015, n. 4628).

In base alla giurisprudenza citata, l’applicazione della distanza minima di 10 metri presuppone pareti di edifici, delle quali almeno una finestrata con “vedute”, di modo che non può essere ampliata la portata della norma fino al punto di comprendere manufatti (quali parete di sostegno di terrapieno, muraglioni, ecc) che non possono essere ragionevolmente ricondotti alla definizione di “parete di edificio”; e ciò a maggior ragione in presenza di una riconosciuta imperatività della norma, tale da imporsi anche a disposizioni di diverso e contrastante contenuto, eventualmente adottate in sede di pianificazione urbanistica (Cons. di Stato IV n. 03510/2016).

Occorre osservare che l’art. 9 non intende evitare la realizzazione di qualsivoglia tipo di intercapedine, altrimenti non avrebbe senso il testuale riferimento alle pareti finestrate, ma di quelle intercapedini che si pongono in contrasto con “imprescindibili esigenze igienico-sanitarie” (Cons. St., sez. IV, n. 4451/2013 cit.).

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