Esproprio e Legittimazione urbanistica: requisito necessario per l'indennità • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Anche la quantificazione dell’indennità espropriativa è subordinata alla verifica della legittimità urbanistica.

La quantificazione dell’indennità di esproprio comportante demolizione di un immobile è legata al suo valore venale che non può prescindere dalla sua legittimazione urbanistica.

Infatti gli immobili costruiti in assenza di titolo in una normale trattativa privata spuntano un valore venale tendente a zero in quanto formalmente non commerciabili, e di converso implicano un costo per la loro rimozione a sito e cementi, quest’ultimi da non sottovalutare se in presenza di manufatti aventi criticità ambientali come l’amianto.

Sempre più spesso ai titolari di terreni soggetti a procedura espropriativa vengono proposte indennità in relazione alla riscontrata regolarità urbanistica degli immobili.
In questi casi i proprietari dovrebbero farsi assistere da un professionista tecnico per accertarsi della legittimazione e conformità urbanistica dei manufatti indicati in procedura, per validare o contestare la congruità degli importi proposti dall’ente espropriante.

Da ambo le parti comunque dovrà essere prestata sempre più attenzione alle origini e provenienze urbanistiche dell’organismo edilizio, onde evitare lunghi procedimenti giudiziari finalizzati a determinare la corretta quantificazione dell’indennità.

Ancora una volta si sottolinea di non limitarsi a verificare la soglia limite dell’Ante ’67 come riferimento invalicabile per la commerciabilità e legittimazione urbanistica: più volte negli articoli si è sottolineato che l’omissione delle licenze edilizie anteriori al 1967 non legittima affatto l’immobile nè riduce i rischi di possibili nullità formale/sostanziale dell’atto.

Anche in un caso in provincia di Ancona la recentissima sentenza di Cassazione Civ. sez. I n. 2533/2016 ha affrontato la questione della legittimazione urbanistica quale elemento economico rilevante nella procedura: nella fattispecie in sede di liquidazione del danno sono stati riconosciuti risarcibili i pregiudizi arrecati all’abitazione ai sensi dell’art. 46 della 1. n. 2359 del 1865, avendo accertato la regolarità del fabbricato stesso dal punto di vista urbanistico.

Nota bene: non si è fatto riferimento alla conformità urbanistica del manufatto, ma alla legittimazione riferita al globale organismo edilizio.